Технический план на образование части помещения. Приостановка
Здравствуйте! Подготовил техплан на образование части помещения. Само помещение расположено на 2 этажах. Границы части занимают полностью несколько комнат и ограничены стенами, а остальные границы стенами не ограничены и занимают определенною площадь помещения. Границы и площадь части установлены в соответствии с планом, являющимся приложением к договору аренды.
Получил приостановку в которой регистратор треюует устанавливать части помещения только по обособленным помещениям. Как теперь ему доказать, что часть помещения устанавливается в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения (обременения) прав?
Текст из приостановки: Согласно ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, также, в силу п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона правомерность проведения учетно-регистрационных действий определяется, в том числе тем, что помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Вместе с тем, согласно представленному Договору, в аренду сдаются части комнат 37, 42, 44.
Получил приостановку в которой регистратор треюует устанавливать части помещения только по обособленным помещениям. Как теперь ему доказать, что часть помещения устанавливается в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения (обременения) прав?
Текст из приостановки: Согласно ч. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, также, в силу п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона правомерность проведения учетно-регистрационных действий определяется, в том числе тем, что помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Вместе с тем, согласно представленному Договору, в аренду сдаются части комнат 37, 42, 44.
4 комментария
Всегда проходило, но последний раз делал давненько.
В заключение КИ добавил вот такой текст: Уважаемый Игорь Дмитриевич, касательно вынесенного Вами уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета хочу заметить, что согласно письму Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942 положения пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми Вы приостанавливаете осуществление государственного кадастрового учета ввиду того, что помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании, не применяются к случаям постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении части помещения, поскольку Закон о регистрации и Требования к подготовке технического плана, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, не содержат требований к обособленности и изолированности в отношении части помещения.
Указанная позиция также подтверждается пунктом 9 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.
Кроме того, согласно указанному обзору учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.
Из указанного также следует вывод, что часть помещения не обязательно должна отвечать признакам обособленности или изолированности.
Исходя из положений пункта 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, индивидуализация части помещения определяется в подписанном сторонами документе, содержащем графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Таким образом, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объекта недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, при условии, что в договоре аренды будут содержаться положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.