Образование земельного участка под реконструкцию дороги на основании проекта межевания территории

Помогите, пожалуйста разобраться в вопросе.
Предполагается реконструкция дороги (расширение).
Администрация заказала работы по подготовке ППТ и ПМТ.
Мне впоследствии предстоит межевание на основании ПМТ.
Я с такими работами никогда не сталкивалась, в результате чего возникают вопросы.

Насколько я понимаю, в ПМТ должны быть учтены все земельные участки, которые затрагиваются в результате образования земельного участка (участков) под дорогу. Т.е. если участок дороги пересекает другие земельные участки, находящиеся в собственности, то производится раздел этих участков и отрезанное изымается для муниципальных нужд?
А если при разделе окажется, что площадь образуемого земельного участка меньше минимального? Не отрезать же минимальный размер, если пересечение — полоска 2*2?
Далее, после раздела у этих участков может быть другая категория и другой вид разрешенки. Нужно менять?
Еще вопрос: как обычно делаются такие участки? Вся эта нарезка потом объединяется в один участок или остается куча маленьких?
И еще, на сколько я понимаю, подготовка ППТ и ПМТ — это долгий процесс. Что если окажется, что пока этот процесс шел появились какие-то новые участки (образовались, уточнились и т.д.)? Как с ними быть? Вносить изменения в ПМТ или есть какие-то другие способы?
Очень хотелось бы разложить этот процесс по полочкам у себя в голове, оценить фронт работ.
Буду благодарна за комментарии-советы-ответы.

21 комментарий

avatar
Изъятием земельных участков для гос. и муниципальных нужд никогда не сталкивался, а вот проекты планировок и межевания территории подготавливал и утверждал, поэтому выскажу свои мысли по Вашему вопросу.
Насколько я понимаю, в ПМТ должны быть учтены все земельные участки, которые затрагиваются в результате образования земельного участка (участков) под дорогу.
Вы должны показать все земельные участки, образуемые из земель неразграниченной гос. собственности (кад. квартал) и образованные путем раздела существующих земельных участков в пределах полосы отвода под дорогу.

А если при разделе окажется, что площадь образуемого земельного участка меньше минимального? Не отрезать же минимальный размер, если пересечение — полоска 2*2?
ч.4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ:
4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

Еще вопрос: как обычно делаются такие участки? Вся эта нарезка потом объединяется в один участок или остается куча маленьких?
Все участки, образуемые из земель кад. квартала лучше объединить в один многоконтурный земельный участок и поставить его одним межевым планом.

И еще, на сколько я понимаю, подготовка ППТ и ПМТ — это долгий процесс.
Да, процесс долгий, месяца 3-4 от подачи заявления на разработку проекта планировки до выхода постановления об утверждении ППТ и ПМТ.

Что если окажется, что пока этот процесс шел появились какие-то новые участки (образовались, уточнились и т.д.)? Как с ними быть? Вносить изменения в ПМТ или есть какие-то другие способы?
Зависит от конкретной ситуации. Если говорить именно об образовании ЗУ из земель гос. собственности, то это можно сделать или через схему ЗУ или проект межевания территории. Так вот, если в процессе разработки вашего проекта межевания (после решения администрации о начале разработки ППТ и ПМТ) кто-то обратится в администрацию за утверждением схемы расположения ЗУ они ему должны отказать (не знаю, есть ли такое положение в Земельном кодексе, не могу найти, но на практике так было). Т.е. на этапе разработки ППТ и ПМТ до публичных слушаний и их утверждения Вы сможете внести свои коррективы исходя из ситуации.
avatar
Огромное спасибо за подробный ответ.
Если я правильно понимаю весь этот процесс, то формирование всех участков, и образованных путем раздела, и из гос. собственности происходит на стадии проекта межевания. Потом только подготавливаются межевые планы, на основании координат, представленных в ПМТ и отправляются на учет.

Все участки, образуемые из земель кад. квартала лучше объединить в один многоконтурный земельный участок и поставить его одним межевым планом.

Это тоже описывается в ПМТ? Т.е. то, что земельный участок под дорогу образуется путем объединения тех участков, которые получились при разделе и формировании из гос. собственности?
Описан ли в проекте весь путь:
-раздел существующих участков
-формирование новых из гос. собственности
-изменение разрешенки и категории нарезанных участков (ведь когда мы делаем раздел участка категория и разр. исп. остаются как у исходного)
-объединение в один участок
??
Дело в том, что я не буду делать ни ППТ ни ПМТ. Это будет делать проектная организация.
Мне же предстоит провести межевание на основании подготовленного ПМТ.
Вот я и пытаюсь понять, что я получу от нее (проектной этой организации)
и как буду делать на основании всего этого межевание.

А по- поводу постановки на учет на основании схемы…
Зависит от конкретной ситуации. Если говорить именно об образовании ЗУ из земель гос. собственности, то это можно сделать или через схему ЗУ или проект межевания территории. Так вот, если в процессе разработки вашего проекта межевания (после решения администрации о начале разработки ППТ и ПМТ) кто-то обратится в администрацию за утверждением схемы расположения ЗУ они ему должны отказать (не знаю, есть ли такое положение в Земельном кодексе, не могу найти, но на практике так было). Т.е. на этапе разработки ППТ и ПМТ до публичных слушаний и их утверждения Вы сможете внести свои коррективы исходя из ситуации.

Могут ведь и уточниться какие-то участки. Там часть дороги проходит по частному сектору… Вдруг у кого-то стоит на учете участок без границ, например, и именно сейчас он захочет свои границы уточнить… и участок окажется под дорогой уже после утверждения ПМТ…

Я, конечно, понимаю, что все предусмотреть невозможно, но просто хотелось бы знать пути выхода потом из этой ситуации.

Еще раз спасибо за ответ.
avatar
Лучше всего вам, как кадастровому инженеру, поучавствовать в изготовлении именно проекта межевания. Проектировщикам, которые делают ППт и ПМТ, зачастую пофигу на какие там участки накладывается дорога. Они проектируют и все. У нас сейчас в работе как раз такой шедевр: запроектирвовали дорогу, а на ней кусок леса учтенного лежит. приходится дорогу при межевании разрывать на два куска. А что с лесом делать, об этом даже думать страшно.
Еще имеет значение статус земельных участков, затрагиваемых при проектировании дороги, т.е., какие можно будет сдвинуть из полосы отвода без участия правообладателей, а какие только с согласия.
Еще такой момент, как вид разрешенного использования образуемого ЗУ. Он должен быть прописан в проекте межевания. Причем это должно касаться всех кусочков, из которых будет складываться будущая дорога.
avatar
Могу добавить, что если при разделе чьего-то ЗУ, площадь оставшейся части ЗУ этого собственника окажется меньше допустимого значения, то под выкуп для гос нужд пойдет весь его ЗУ полностью.
avatar
Предполагается реконструкция дороги (расширение).
данная дорога вообще юридически как сооружение существует? Есть чего реконструировать то?
avatar
Да, существует.
avatar
Огромное спасибо всем за участие. Будем думать дальше. Вчера была на консультации у специалиста нашей кадастровой палаты. Мне сказали, что на практике у нас еще НИ ОДИН такой проект не дошел до завершения, все утопают в наложениях и вытекающих из этого проблемах.
avatar
У нас кадастровая на стадии проектирования проверяет проект межевания и формирует замечания.
avatar
У нас такого точно нет. А жаль, т.к. проектная организация не всегда советуется с кадастровым инженером, который будет делать межевание.
avatar
Дак оно и должно утонуть в проблемах так как местные власти и земельный кадастр в свое время не работали, а отдавали только указания, что и привело к отсутствию основной массы информации о землеустройствах в росреестре
avatar
Подскажите, пожалуйста, если в соответствии с ПМТ, под строительство дороги, должен изыматься полностью или частично существующий ЗУ(земли общего пользования, права не оформлены), то МП делается на образование ЗУ, а исходный остается в измененных границах? или 2 МП должно быть?
Второй вопрос с образованием частей:
необходимо сформировать ЧЗУ на участке в постоянном бессрочном пользовании, кто должен быть заявителем в МФЦ? А если он не хочет?
Если права не оформлены, то распоряжается Администрация?
avatar
Для разработки ДПТ необходимо подходить к формированию участков само собой со стороны процедуры изъятия. Для этого надо изучить статьи ЗК по процедуре изъятия. Сейчас этот порядок упростили. Соответственно законом предусмотрели и размеры зу менее допустимого (что для изъятия участок может быть и менее). Но в первую очередь, что касаемо участков юрлиц и частников, надо учесть сразу и их пожелание. Ведь умногих может быть в связи с какими либо условиями невозможность использования ставшейся у них части зу после раздела (напр. после раздела изымается часть зу с ОКС, приведет к отсутствию доступа и тд и тп). Нужно подходить к каждому участку индивидуально. Тогда в момент изъятия не придется вносить изменения в ДПТ, а значит дополнительных трудозатрат. Также нужно подходить и к лесным участком, напр. не остовлять маленькие участки леса, так как там все равно деревья погибнут вблизи с полосой отвода дороги. Необходимо и учитывать существующие коммуникации, которые тоже могут повлиять на формирование участков под изъятие. Е
Проектная организация скорее всего просто разрежет по полосе отвода и все. Ну и еще много разных нюансов есть, которые предусматриваются спецами, которые уже делали данную работу, отрабатывали годами, сталкиваясь с самой процедурой изъятия.
avatar
Спасибо. На счет изъятия все же хочется понять: с собственником должно быть какое-то соглашение, может быть ему где-то в другом месте согласуют прирезку или новый участок предоставят… Т.е. предварительно для такого участка надо будет схему на КПТ подготовить?
В утвержденном ПМТ есть координаты красных линий и образуемых участков, но ведь акт согласования все равно надо подписывать, если смежные не уточнены. т.е. вполне вероятно, что эти координаты должны будут измениться. Подобные изменения также подлежат утверждению через общественные слушанья? или возможны подвижки в пределах 10%?
avatar
Расскажу из своей семилетней практике по МО. Я занималась как раз изъятием, и когда действующим законодательством было предусмотрено разрабатывать материалы ДПТ, этим занималась. На мойе практике ни разу не удалось договориться с администрацией о предоставлении участков в другом месте. Ведь законом предусмотрено это, но с учетом имеющихся земель. А в МО их нет))). также и с частниками. Хотя один из восьми районов, все таки достал администрацию, и ему вместо участка в нп дали другой в этом нп. Но он год к ним ходил. При этом Вы в ДПТ формируете только по процедуре изъятия, а если в процессе выявится возможность замены, то и решите в установленном порядке с администрацией. Это все будет в соглашении при изъятии (оно составляется в любом случае, там прописывается стоимость и условия, после уведомления и оценки). Также по поводу изменения координат. Да, если у Вас будут изменения в 10%, то это просто в заключении писали, и все ок. Также и по поводу несоответствия координат. Просто нужно обосновать. Невозможно идеально с точностью в ДПТ указать координаты. Но надо как можно точнее указать в ДПТ. Законом предусмотрено до 10% не только при кадастровых работах, но и при изъятии. Все прописано в ЗК. Поэтому, если в Решении на изъятие будет отличаться площадь не более 10%, то это допустимо, публич слушаний не надо. Извините, немного сумбурно написала. Но спешу. Если не понятно, уточните вопросом.
avatar
Спасибо. Постепенно картинка складывается. У меня есть еще один момент. который не могу оценить: в какие сроки это реально сделать (±): по ПМТ надо сформировать 10 участков (из низ 4 под изъятие) + 7 частей, про цену даже и не спрашиваю…
avatar
Здесь я Вам не советчик. Это зависит от многих факторов. Нужно посчитать четко сколько по закону (запросы в соответст органы, публич слушания, согласование, утверждение), и разработка. Здесь я Вам не смогу помочь.
avatar
Я имею в виду только кадастровые работы. ПМТ уже разработан и утвержден. Мне предлагается сформировать участки и подготовить МП-ны.
Поэтому и интересует вопрос на счет актов согласования границ. т.е. уже непосредственно кадастровые работы.
У меня есть все координаты образуемых участков, но сводиться со смежниками ведь надо
avatar
Кадастровые работы тоже считаются индивидуально. Надо прикинуть в соответствии с тем, кто собственник, какойвид кадастровых работ- раздел, раздел с сохранением исход, просто уточнение. Я Вам не могу так сказать, и никто не сможет)) 7 участков -это не показатель для подсчета сроков. Акты согласования нужны в соответствии с законодательством. Если при образовании необходимо уточнение, то значит надо Акт согласования составлять.
avatar
Спасибо. Значит и я мыслю правильно.
avatar
Конечно правильно. По другому и не могло быть))) Удачи!
avatar
Вопрос по теме: если по ПМТ под дорогой образуется участок из существующего (сельхозка, стоит на ГКУ, в частной собственности), то какую процедуру для МП выбрать: образование или раздел?

Оставить комментарий