Соседи перепутали участки для строительства домов, как исправить?

Консультации по оформлению недвижимости
Здравствуйте, уважаемые специалисты!

Прошу, не закидывать меня помидорами, если неправильно употребляю термины :)


Дано: собственник владел большим участком в СНТ, размежевал его, поделил на два и один участок продал (участок А), второй оставил себе (участок Б). Покупателю (назовем его Покупатель 1) на местности показал — твой участок слева, а мой справа. Прошло много лет. Покупатель 1 построил садовый дом, право собственности не оформил. Спустя время собственник продал и второй участок. Его купила семья с детьми (назовем Покупатель 2) и с помощью ипотечных средств и материнского капитала построила дом. Земля в залоге у банка. При попытке оформить право собственности на дом, выяснилось, что он стоит на чужой земле: ее собственник — Покупатель 1.


Произошла путаница. Покупатель 1 по документам владеет участком Б, но построил дом на участке А. Покупатель 2 владеет участком А, но построил дом на участке Б. Участки почти равнозначные: 603 и 602 кв.м. Оба правильной прямоугольной формы. Казалось бы — просто составьте договор мены участками и закройте вопрос. Но вряд ли на это пойдет банк-залогодержатель. Не узнавали еще.

Вопрос: может ли кадастровый специалист помочь в этой ситуации? Можно ли изменить координаты границ участков — сместить правее-левее в соответствии с реальным использованием и внести изменения в ЕГРН?
Что для этого требуется? Только согласие собственников, согласие банка, судебное решение?

Если это важно: в выписках ЕГРН схема участков есть, на публичной кадастровой карте участки отображаются. Место действия — Московская область.

Премного благодарю за ответы.

43 комментария

avatar
т.е. дома построили без разрешений?
Скорее всего судебный процесс, КИ не может исправлять такие ошибки.
avatar
да, без разрешений :(
avatar
Исправляйте через реестровую ошибку. Это самый быстрый и нормальный способ выйти из положения. Мне такой выход подсказали в свое время сотрудники нашего Росреестра. И найдите себе грамотного кадастрового инженера.
avatar
А каким образом уведомление о планируемом строительстве могло не допустить возникновение данной проблемы?
avatar
Кадастровый инженер не поможет. А в банке надо узнать. Скорее всего можно поменять участки.
avatar
Ой там еще, наверное, опека…
avatar
Вам нужно получить согласие банка на перераспределение участков. Для этого сделать Межевой план, обоснование этого перераспределения. Все это сдать в банк на одобрение. Банк должен оценить риски такого перераспределения, и понять, что у вас не махинация.
После одобрения осуществить кадастровые работы.
avatar
Опека не нужна. В договоре перераспределения в тексте указать, что выступаете за детей и т.п.
avatar
Первое: Разрешение на строительство дома в СНТ не надо от слова совсем — дачная амнистия.
Второе: исправить положение можно через реестровую ошибку с приложением «Решения обоих собственников на исправление реестровой ошибки» и должны описать причину возникновения путаницы, а так же в заключении кадастрового инженера описать возникшую проблему. На всякий случай уведомить банк. Это может потребовать росреестр. После этого кадастровая палата поменяет кадастровые номера участков между собой. За каждым собственником останется свой кадастровый номер участка, а местоположение участков поменяется. Я так делала.
avatar
А каким образом в данном случае обосновать наличие реестровой ошибки? В чем она заключается. Почему Вы считаете, что кадастровый инженер ее допустил?
avatar
Не надо становиться в позу и защищать кадастрового инженера. Вопрос не в о работе кадастрового инженера, а о решении проблемы. Если бы участки «разлетелись» в разные стороны, то об исправлении реестровой ошибки не было бы споров? Почему тогда растерялись если участки стоят рядышком? Та же реестровая ошибка: надо изменить координаты участков. По фактическому местоположению участок не соответствует данным росреестра. Всего то
avatar
Вы написали комментарий, но не ответили по существу. Ваше «становиться в позу» вообще не уместно. Я Вас спросила про обоснование реестровой ошибки. Судя по ситуации, описанной в основном вопросе, это не реестровая ошибка. Раздел осуществлен, а все сделки были позже уже с ошибкой. Вы описываете аналогию, которая здесь неприменима. Как лихо. Чем Вы можете доказать, что границы участка не соответсвует фактическому расположению? По регистрации переуступки права, которая осуществлена позже?
avatar
Вы же сами пишите, что произошла ошибка. Если ошибка относится к местоположению ЗУ, т.е. ошибка координат поворотных точек, то это реестровая ошибка. Это явно не техническая ошибка. «Чем Вы можете доказать, что границы участка не соответствует фактическому расположению» — хозяйский дом находится на соседнем ЗУ это не доказательство?
avatar
Вы читать не умеете. Я пишу об ошибке, но какой? Или Вы видите слово «ошибка» и понимаете только смысл — реестровая. В моем комментарии, и даже не только в нем, а конкретно в описанной ситуации первоначально, идет речь об ошибке при продаже. Посидите и подумайте!!!
avatar
Если в СНТ дома построены после 08.2018 и не зарегистрированы, то уведомление о начале строительства обязательно!!!
avatar
Документ в студию, пожалуйста, о необходимости для строительства дома в СНТ подачи уведомления! Уведомления, пока дачная амнистия, упразднены! У вас какая-то очень старая информация.
avatar
ст. 51.1 Грк РФ
avatar
В Сочи более тысячи судов в связи с тем, что застройщики строят без уведомления. И снос…
avatar
У нас в Ленинградской области частные застройщики не берут разрешение на строительство домов ни в поселениях ни, тем более в СНТ. Это ваша местная особенность, увы.
avatar
Может у вас в лен области и нарушают закон, тут как говорится каждому свое.
avatar
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)
статья 70 часть 12:
До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ, от 30.12.2021 N 478-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)
Консультант Плюс в помощь
avatar
Этот закон для упрощения регистрации прав и ГКУ не отменяет уведомительный порядок.
avatar
Не понятен смысл уведомления, если регистрация проходит без него. Для чего уведомление? Кому? Уведомлять можно, почему нет, если заняться нечем. Курортный район видимо совсем другое дело. Там глаз да глаз нужен
avatar
а у вас, стесняюсь спросить, это где? Живут по старинке? До конца законы не читают?
avatar
Зашел на сайт администрации Ленобласти, там четко прописан порядок получения уведомления о начале строительства жилого дома СНТ, ИЖС, ЛПХ. Указан порядок и сроки предоставления данной услуги.
avatar
В туапсинском районе или в Выселках или станице Отрадной тоже кому не лень строят что угодно, в Домбае, Архызе также, без разрешения и уведомлений строят отели, но это не отменяет порядок получения разрешений. А дачная амнистия направлена на упрощенный порядок ранее построенных садовых домов и регистрацию без уведомления об окончании строительства. Я пишу экспертизы для судебных разбирательств по краю, у нас сотни дел по домам которые построили или строят без уведомления.
Вот только земконтроль выложил на сайте админки:
объект 1
Управлением муниципального земельного контроля ранее проведено контрольное мероприятие на предмет отклонения строящегося объекта недвижимости, расположенного в Центральном районе города Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201020:437, от параметров, согласованных администрацией города Сочи.
Правовым департаментом администрации города Сочи (@pravosochiadm) инициировано исковое заявление о признании возводимого объекта недвижимости самовольной постройкой.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 января 2025 года по делу № А32-50066/2022 исковые требования администрации города Сочи о признании объекта самовольной постройки удовлетворены. Решение в законную силу не вступило.
Администрация города Сочи предупреждает о необходимости осуществления строительства на основании и в соответствии с разрешительной документацией (уведомление о планируемом строительстве, разрешение на строительство).

объект 2
В рамках осуществления муниципального земельного контроля на территории Центрального района города Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205017:134 выявлен объект недвижимости с признаками самовольной постройки.
В границах указанного земельного участка зарегистрировано право собственности на трехэтажный жилой дом, общей площадью 164,7 кв. м., на основании ранее согласованного администрацией города Сочи уведомления о планируемом строительстве.
В ходе контрольного мероприятия в рамках муниципального земельного контроля установлено, что фактически правообладателем земельного участка возведен объект строительства с признаками четвертого этажа. Администрацией города Сочи разрешительная документация на реконструкцию объекта недвижимости не согласовывалась.
Материалы направлены в уполномоченный орган администрации города Сочи для подготовки соответствующего искового заявления.
И таких тысячи, и вы хотите сказать что администрация города курорта Сочи нарушает нагло законодательство РФ вместе с судами и т.п.?
avatar
Ну конечно у вас там конкретный жесткач с постройками. У нас значительно проще. Наш отдел по выдаче разрешений на строительство мне подтвердил сегодня, что до 01.03.31 года уведомления и разрешения не обязательны (на всякий случай уточнила в администрации). Но вопрос был конкретный: как выйти из создавшейся ситуации и чем может помочь кадастровый инженер. Частный дом в 4 этажа у нас так же Росреестр не пропустит. Поговорила с нашими кадастровыми инженерами, они то же отнесли задачу к реестровой ошибке. Так что у каждого свой опыт и пикироваться считаю незачем. Да и у каждого специалиста свое видение решения проблемы, я, как кадастровый инженер, вижу решение задачи совсем не так, как вы — юрист.
avatar
Запросите пожалуйста офльный ответ в вашей администрации по поводу того что для строительства жилого дома на участках ИЖС, лпх, снт, не требуется. И можно строить жилой дом без уведомления. Даже интересно посмотреть что ответят.
Наши пишут что обязательно требуется.
avatar
Зачем мне это делать? Мы все у нас знаем друг друга по 20 лет и всю информацию, слава Богу, можем получить на уровне консультации. Мне ответили, что если есть желание, то можно уведомление сделать, но указали на статью закона, где сказано, что до 01.03.31 это не обязательно. Ссылку я вам отправила чуть выше. После того, как отменили подачу уведомления я поставила на учет более 100 домов. Все проходит без сучка и задоринки без уведомления. Так что это ваши местные нюансы… Укажите своим на норму закона. Может это поможет. У нас все отдано на рассмотрение юристов Росреестра, а у архитектуры это все отобрали
avatar
Это бесполезно. SvetlanaKayzer просто либо не понимает разницы между строительством и оформлением права по упрощенному порядку, либо уже поняла, но будет до последнего упрямо утверждать. Администрация однозначно такого не могла сказать. Она ссылается на коллег и т.п. Но у меня мои коллеги из Питерской области однозначно сказали, что у них Администрация выдает Уведомления о соответствии. При необходимости (неоднозначной ситуации) они просят от собственников для подстраховки. В иных случаях как и мы могут оформить документы в Росреестр и по упрощенному порядку. Очень жаль. что еще попадаются кадастровые инженеры, которые гоняются за деньгами и бездумно, не анализируя, оформляют документы. У нас была конференция Национальной палаты кадастровых инженеров, где на эти моменты обращали наше внимание.
avatar
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»

3. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
avatar
Данное постановление ВАС применительно только в судебной инстанции.
Я работаю в Краснодарском крае, г. Сочи тут строительство без уведомления запрещено, арест на аресте за самоволку, сейчас порядка тысячи судов по самостроям, даже на объекты которые возводились ранее 2018г. Зайдите на сайт нашей администрации раздел самовольное строительство. Была куча разъяснений и Росреестром и Мин строительством и госдумой, застройщик обязан подавать уведомление до начала строительства. И чихала наш земконтроль на это решение. Можете задать вопрос на сайте админки Сочи господину Семенцову sochi.ru/gorodskaya-vlast/administratsiya-goroda/structure/profile/?ID=212713
или мэру, вот ответят официально что застройщик обязан подавать увед, и это точка. Есть закон…
avatar
Упразднён порядок регистрации права по дачной амнистии, никакого отношения дачная амнистия не имеет с получением уведомления.
avatar
При строительстве (конкретно по данному комментарию) нужно подавать уведомления. Упрощенный порядок только для кад учета и регистрации прав. В этом и есть разница понятий. Дачная амнистия касается государственного кадастрового учета и регистрации права в ЕГРН. Но не строительства.
В соответствии с 51.1 статьей градостроительного кодекса РФ, необходимо подавать в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве. В некоторых случаях я требую от Заказчика Уведомления о соответствии. Это в случае несоблюдение градостроительных норм. Есть опыт, когда сосед обращается в суд на то, что дом построен ближе чем норматив к забору, и в суде крайним будет кадастровый инженер.
avatar
Откуда такая уверенность, что уведомление о строительстве дома постройки после 08.2018г для регистрации нужны? Документы в студию, пожалуйста. Я предложила рабочий вариант исправления ситуации. Можете долго объяснять росреестру, что так неожиданно случилось, что перепутали участки. Они вас послушают и ничего не сделают. Можно, конечно собственнику строения прийти на прием в Росреестр с чертежами и письмом второго собственника, что тот не возражает и дамам там объяснить ситуацию. Они предложат написать заявление об технической ошибке в МФЦ(а как иначе должно произойти исправление? или суд)и годик пободаетесь с МФЦ с отказами и новыми переговорами с Росреестром. В моем случае все прослушали и в результате изменили кадастровый номер участкам, а собственников все равно оставили на прежних участках. Бодались практически год. Так вот вам нужен процесс или решение вопроса? Я в результате все свела к реестровой ошибке, после того, как все потуги специалистов росреестра вернула в исходное положение.
avatar
Можно ходить год, а можно просто сделать перераспределение. Вот Вам и решение вопроса. У Вас опыт ходить год. А у меня опыт перераспределения. И согласие Банка получили в течении месяца.
avatar
Так ведь я не предлагаю ходить год, а исправить реестровую ошибку и получить результат за 3 дня
avatar
Это не реестровая ошибка.
avatar
Перераспределение — это прирезка к хозяйскому участку участка муниципальной земли через схему на КПТ. Данная процедура не подходит к решению мены участками. Можно поменяться участками через договор мены, но там площади разные и разрешения всякие нужны от банка и т.д. Самое оптимальное через реестровую ошибку. Посидите и спокойно все взвесьте.
avatar
Удивительно как кадастровый инженер пишет это. Вы похоже совсем не знакомы с процедурой перераспределения. Точнее знаете только один вид, а именно описываете в своем комментарии перераспределение с землями НГС. Но есть и другие формы перераспределения. Между собственниками. Подучитесь.
Реестровую ошибку в Московской области надо доказать. А именно из архива взять Межевой план, на основании которого проводились раннее работы, и указать в нем на эти ошибки. А ошибка произошла после осуществления кадастровых работ, не по вине кадастрового инженера. А по вине собственника. Вы в Московской области работаете? Просто уже бесит это упертое убеждение с Вашей стороны.
avatar
Да, дополню. Кадастровая палата должна поменять местами земельные участки с сохранением кадастровых номеров за собственниками. Думаю, что и банк уведомлять не обязательно, т.к. изменяются только координаты поворотных точек участков, а вся остальная информация за участками остается прежняя.
РS! 1.Договор мены не подходит, так как у участков разная площадь.
2. Кадастровый инженер должен исправить ситуацию через реестровую ошибку
3. Обязательно должно быть «Решение собственников» на исправление реестровой ошибки. По факту это и есть реестровая ошибка.
4. На местности, после исправления реестровой ошибки надо вынести в натуру границу между участками, т.к. разница в площади 1метр. Это несколько сантиметров сдвижки на всю длину участка :-)
avatar
Это не реестровая ошибка.
avatar
Вот это очередной случай рекламы выноса в натуру границ земельного участка при покупке! Да не только при покупке)
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.