Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости

Дорогие друзья! Помогите, пожалуйста, разобраться! В марте размещены
2 прилагаемых мною письма ФНС и Минфина России о налогообложении объекта вида «часть жилого дома» и разъяснениях Минфина России. А в отзыве Правительства РФ на законопроект партии «Справедливая Россия» с просьбой не начислять налоги, исходя из кадастровой стоимости объектов, даны четкие указания о властных полномочиях ФНС России и органов Федеральной власти. Это кратко.
Поясните, пожалуйста, исходя из Вашего недавнего опыта 2017-2018 гг. — так существует ли всё-таки «часть жилого дома» как самостоятельный объект недвижимости в отношении регистрации прав на «часть жилого дома»?!

12 комментариев

avatar
Часть жилого дома никогда объектом права собственности не являлась и не является по сей день
avatar
Не существует ни как объект права, ни как объект учёта, и не существовала никогда. Знаете же сами, что объектами являются здания, сооружения и помещения, а также их части, образуемые в целях обременений, остальное — позор судов, юристов и ФНС, которые до сих пор этого не понимают.
avatar
Я бы еще добавила: позор некоторым гос. регистратором, которые умудряются ставить на учет одному из участников общей долевой собственности часть земельного участка, а другим отказывают.
avatar
Ну чзу и долевая собственность никак не взаимосвязаны же, поэтому нужно смотреть конкретно, в связи с чем отказывают в постановке частей, возможно в документе-основании для обременения проблемы.
avatar
а другому квартиру — это пример по двухквартирным домам
avatar
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)
Статья 16. Виды жилых помещений
 
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
avatar
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Таким образом, жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната — являются разновидностями жилого помещения.
Тогда почему в позиции «вид жилого помещения» указываются исключительно «квартира» или «комната»?!
А следуя положениям статья 673 ЖК РФ «Объект договора найма жилого помещения»:
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса", — логична цепочка «помещение — жилое — часть жилого дома».
Правда, речь идёт о нанимателе жилого помещения (в том числе части жилого дома), которое, однако, может быть и приватизировано, и выкуплено, и наниматель станет собственником, но вид объекта — часть жилого дома, например, при этом же не изменится?!
avatar
Благодарю всех за отклики! Теперь ясно, как ясно и то, что Кадастр — всему голова!
Однако ситуация в РФ с двухквартирниками, особенно ранее учтёнными («двухпомещенниками жилыми»), сейчас неоднозначная.
Ведущие юристы, комментируя ЖК, уже утверждают, что двухквартирник (по «европейскому» типу) — это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом усадебного типа для проживания двух разных семей, где из каждого помещения имеется отдельный выход на приквартирный участок, имеющий, в свою очередь, изолированный выход на земли общего пользования. Иными словами, это — не многоквартирник, который, по их мнению, «начинается при наличии трёх квартир в жилом доме».
И даже БТИ, десятилетиями стоявшее на позиции, что реально разделённое домовладение — жилой дом, состоящий из двух квартир — это многоквартирный дом, в изменившихся условиях, при которых земля под многоквартирным домом, по закону, находится в долевой собственности семей: сдало свои позиции, поскольку собственники жилых помещений в таких домах, возведённых в своё время на государственной земле (а понятия блокированный жилой дом не существовало), уже имеют в собственности, либо всемерно стремятся к тому, свои приквартирные участки.
Сейчас БТИ разъясняет, что в подобных домах имеются «два изолированных жилых помещения», в Техническом паспорте на жилой дом «условно обозначенные как кв. 1 и кв. 2» (цитирую из документа)!
А поскольку в РФ не редкое явление, когда находящиеся в долевой собственности ранее учтённые реально разделённые судами на две части домовладения, с изолированными в результате реконструкции жилыми помещениями, расположены на двух приусадебных земельных участках в собственности проживающих семей, — вот тут-то и возникает правовая коллизия, при которой частные земельные участки собственников такого дома — не свободны от прав третьих лиц, поскольку жилой дом находится в долевой собственности.
Прекратить долевую на дом можно соглашением сособственников (что проходит в ЕГРН с трудом) либо решением суда. Однако этого мало — надо ещё это решение суда сообразовать с Законами о кадастровой деятельности и регистрации прав на недвижимость. Отсюда и возникающие вопросы.
Ещё раз спасибо всем, удачи!
avatar
С двухквартирными, которые по факту блокированные и полностью автономные, сейчас как раз проще, речь не идет о помещениях в жилых домах наконец, смотрите последние письма про дома блокированной застройки и судебную практику, варианты есть, на выходе — два отдельных здания, как и есть по факту.
avatar
Приношу извинения за невольную неясность изложения проблемы. Но речь идёт в конкретном случае именно о двух изолированных жилых помещениях разных собственников в 1-этажном деревянном жилом доме в деревне, который находится в долевой собственности этих собственников, но расположен на двух земельных участках с частной формой собственности.
Раздел домовладения с реконструкцией жилого дома произведен в 80-х годах решением суда на две конкретно указанные обособленные и изолированные «части дома» (так записано в решении суда) с отдельными входами/выходами на приусадебный земельный участок, но долевая не была прекращена.
Имеется Техпаспорт 2003 года, фиксирующий этот реальный раздел с физическим разделом здания домовладения по вертикали после реконструкции и введения в эксплуатацию. Общих площадей и общих коммуникаций не имеется.
Раздел приусадебного участка у домовладения на два обособленных приусадебных участка с частной формой собственности, с изолированными выходами на земли общего пользования населенного пункта, произведен решением суда в 90-х годах.
И дом в целом, и изолированные жилые помещения в нем, и земельные участки стоят на государственном кадучете и имеют отдельные кадастровые номера.
Право собственности одного из участников долевой на доли в доме и право собственности на его земельный участок зарегистрированы в ЕГРН.
В настоящее время собственник жилого дома и собственник земельного участка, права которого зарегистрированы в ЕГРН, хочет прекратить режим общей долевой собственности на дом с выделением в натуре его доли и присвоением нового почтового адреса.
Вот тут и возник вопрос: в сложившихся обстоятельствах, что именно будет выделено в собственность выделяющемуся — «часть жилого дома» (как в Решении суда) либо домовладения, которое суд разделил, в виде совокупности помещения жилого (жилая комната) и вспомогательных помещений (кухня, прихожая, коридор), чердачного не занятого пространства над помещениями (составляющего неотъемлемую конструктивную часть введенного в эксплуатацию здания жилого дома и разделенного перегородкой), а также пристроенных к основному строению веранды и хозяйственного двора (сарая), либо (как уверяет Государственный регистратор ЕГРН) — изолированное жилое помещение № 1 (что отражено в адресе жилого помещения в Выписке из ЕГРН), на которую и будет зарегистрировано право собственности выделившегося собственника дома?!
А как же, в подобном случае, быть с пристроенными верандой и хоздвором, другими хозяйственными постройками на участке собственника земли?!
Ведь, по определению БТИ для государственного технического учета путем технической инвентаризации объекта недвижимости, а также по определению, введенному в ПП Правительства № 354 (для заключения договоров на предоставление коммунальных услуг потребителю), земельный участок со всеми имеющимися на нем постройками — это «домовладение»?!
Вариант жилого дома блокированной застройки либо жилого блока блокированного жилого дома здесь ведь неприемлем? Который к тому же потребовал бы изменения ВРИ участков, на которых расположен данный жилой дом, что совершенно исключено.
При этом Управление архитектуры Администрации (строительного комплекса) проинформировало, что адреса помещениям в жилом доме ими не присваиваются, тогда как в Законе о ФИАС четко указано, что каждый объект недвижимости должен иметь свой почтовый адрес.
Каким же образом в подобном случае соотнести требования выделяющегося собственника жилого дома и, главное, содержание решения суда о выделе долей в натуре, с требованиями государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделенный из общей долевой собственности объект недвижимости?
avatar
«Однако этого мало — надо ещё это решение суда сообразовать с Законами о кадастровой деятельности и регистрации прав на недвижимость»
Все верно, если учесть zem-kadastr.ru/blog/mp/5619.html
avatar

Оставить комментарий