Закажите у кадастрового инженера подготовить схему расположения земельного участка. Потом идите с ней в администрацию с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду. Получите мотивированный отказ или решение о предоставлении ЗУ в аренду.

1. Достоверна. Только актуальность её составляет примерно месяц (плюс/минус) — т.е. новые участки, поставленные на кадастр появляются на карте спустя примерно это время. (Это чисто мои наблюдения по Краснодарскому краю).
2. Лучше всего если это будет неразграниченная государственная собственность, т.е. на том месте где вы присмотрели землю не должно быть сформированных участков. Можно конечно запросить и сформированный ЗУ, находящийся в собственности администрации, но, как правило, участки формируют под конкретные цели, и просто так найти свободный сформированный участок гос. собственности наверно не реально.
3. Это вовсе не значит что эта земля никому не принадлежит.
4. См. п.2

Опишите, пожалуйста порядок действий в моем случае, учитывая, что я не имею никаких льгот

Подготавливаете схему расположения ЗУ (теоретически можете самостоятельно, но лучше доверить это кадастровому инженеру), подаете заявление в администрацию. Администрация публикует извещение о предстоящем предоставлении ЗУ. Если в течение 30 дней со дня опубликования не поступает заявок на этот ЗУ от других граждан, то участок предоставляют Вам, если поступают — то проводят аукцион на право заключения договора аренды.