Задача, решаемая на данном этапе, состоит в необходимости приведения в соответствие двух различных шкал, полученных на основе рыночной информации и на основе факторного анализа. Сравнительный анализ может привести к следующим результатам:

• несовпадению границ оценочных зон;

• несовпадению соотношений значений коэффициентов относительной ценности территории;

• несовпадению абсолютных значений коэффициентов.

Для того чтобы привести в соответствие различные шкалы, используется один из методов функционального анализа — согласование по невязке, в соответствии с которым приоритет отдается более характерным и непротиворечивым данным.

На основе полученной шкалы согласованных показателей устанавливаются значения коэффициентов относительной стоимости территории города (поселка) и стоимости земли в рублях на 1 м2 для каждой оценочной зоны или квартала города (поселка).

При отсутствии необходимой информации о стоимости земельных участков, занятых производственными объектами, объектами коммерческого обслуживания населения, административными зданиями, по которым отсутствует рыночный оборот, показатели зональной (квартальной) стоимости земли могут определяться через переходные коэффициенты от стоимости земель под объектами жилищной сферы.

Выбор границ оценочных зон производится с учетом следующих требований:

• однородности территориального зонирования, т.е. оценочные зоны должны располагаться либо внутри ранговых зон, либо на территории двух соседних по качеству ранговых зон;

• представительности рыночных данных, а это значит, что локальные концентрации плотности данных по рынку должны располагаться равномерно внутри оценочных зон. Возможно существование зон с большой или малой концентрацией рыночной статистики, но зоны, у которых одна часть обладает высокой плотностью концентрации данных, а другая — низкой,
подлежат делению;

• однородности функционального назначения, т.е. различные категории городских земель (центр и подцентры города, исторические районы, жилые районы, промышленные районы, рекреационные объекты и т.д.), должны относиться к разным оценочным зонам;

• упорядоченности границ — границы оценочных зон должны совпадать с границами улиц, кадастровых или городских кварталов и другими естественными рубежами городской (поселковой) территории;

• представительности — вся территория города (поселка) должна быть охвачена оценочными зонами.

Читайте статью "Сбор и анализ исходной информации для факторного анализа. Определение кадастровой оценки городских земель. "