Мне тоже кажется что требования не правомерны. Сам п. 10 ст.38 ФЗ 221 не содержит требования образования ЗУ на основе проекта межевания, а только говорит о том, что местоположение границ земельных участков определяется с учетом «проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа».
В ст. 11.3 ЗК четко сказано, в каких случаях происходит образование ЗУ в соответствии с проектом межевания:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам — это не Ваш случай, т.к. образование проводится из ЗУ частной собственности, а не НКО;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Напишите заключение КИ, в котором также сославшись на п.10 ст. 38 ФЗ 221 пропишите, что в соответствии со ст. 11.2 ЗК местоположение границ данных земельных участков определено с учетом соглашения.