На основании техплана же. Можно попробовать по Декларации на учёт изменений только этой квартиры при наличии собственника (исправление реестровой ошибки).
Обычно Разрешение на ввод дома в эксплуатацию, техплан уже не поменять безболезненно.
Квартира с «наследством», юристы смогут договор правильно составить на продажу 38,5кв.м. по цене 35,8 кв.м с последующим исправлением реестровой ошибки за счёт Продавца, который уже заплатил деньги за кадастровые работы.
Кадастровый инженер(ша) исправляет ошибки работ за свой счёт, то есть за ранее полученные деньги.
Отдел продаж всё-равно продаст рано или поздно.
The End.