Проблемы с образованием ЗУ под гаражом в ГСК

Кадастровые работы: схемы расположения земельных участков
Добрый.
Имею: ОКС- гараж в ГСК, с зарегистрированным правом на строение от 2006г.
Встал вопрос о формировании ЗУ под гаражом, с последующим выкупом ЗУ в собственность.
Как оказалось, вся земля ГСК состоит из:
1. Земель находящихся в бессрочном пользовании ( постановка на КУ 2009г)
2. Земель в аренде.( постановка на КУ 2012г.)
И в той и в другой зоне активно формируются участки и выкупаются в собственность.
Председатель идет на встречу, подписывает справки, что не возражает против раздела ЗУ…
Дальше интересно. Вызвал геодезиста, который нанес точки на кадастровую карту, после чего выяснилось, что ГРАНИЦА МЕЖДУ ЭТИМИ УЧАСТКАМИ ПРОХОДИТ ПРЯМО ПОД МОИМ ГАРАЖОМ, деля ЗУ под гаражом практически на пополам… (эта граница режет еще несколько боксов таким же образом, то есть люди вообще не заморачивались проведя прямую границу через несколько строений)…
Далее инженер предложил сформировать два разных участка, и поставить каждый на КУ, а потом объединить их.
Сделал мне две схемы на кадастровом плане территории.
Сегодня пошел сдавать схемы в КУИЗО, где мне сказали, что так не делается… ссылаясь на то, что ЗУ под гаражом неделим и 100% будет отказ!!!
На вопрос — что мне делать, ответили, что сначала нужно сдвинуть границы участка в ту или иную сторону, таким образом, что бы мой гараж находился на каком либо ОДНОМ ЗУ!!!



ВОПРОСЫ.
1. Эта ситуация является кадастровой ошибкой инженеров?
2. Если да, то какие есть механизмы/рычаги к тому, что бы принудить инженера эту ошибку исправить?
3. Если это не кадастровая ошибка инженера — то чья? Каким образом мне сформировать ЗУ под гаражом и поставить его на КУ ??
4. Несмотря на то, что в КУИЗО в лоб ответили, что нельзя сформировать ЗУ под гаражом из двух частей… я им не совсем верю на слово… там люди сидят без мотивации решить мою проблему, голову включить и подсказать решение
— это не про них! Поэтому хотелось бы увидеть нормативку, из которой следует, что нельзя сформировать два участка под одним строением!

Спасибо большое за ответы!


24 комментария

avatar
Здесь увеличено…

avatar
А Челябинск это вообще «отдельное государство» оказывается.В других регионах под каждым гаражным боксом нереально получить землю.Только в общую долевую под линейкой гаражных боксов.
avatar
Да, у нас вроде без проблем ставят на КУ отдельные участки.
avatar
Судя по всему это ничья и вообще не ошибка. ГСК предоставили два участка, которые в сумме есть территория кооператива. Граница между ними есть только виртуальная, в натуре глазом её не увидишь.Если бы всё изначально делалось правильно и ГСК заказал проект планировки и застройки гаражного кооператива с учетом этой виртуальной границы, если бы строго следили что бы каждый гараж был именно там где ему запроектировали, то Вы бы сейчас не попали в такую ситуацию.Но что сейчас об этом говорить.Как такового запрета" что нельзя сформировать два участка под одним строением" нет.Есть п.4 ст.11.9 земельного кодекса: Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Но эта статья так мутно сформулирована.Вообщем все зависит в чью пользу её трактовать.Можно попробовать через суд принудить КУИЗО утвердить эти Схемы, либо согласно абзацу 2 п.4 ст.11.2 Земельного кодекса образовать эти участки по решению суда, подчеркивая в исковых требованиях, что образование этих двух участков надо рассматривать исключительно в совокупности, аргументируя что объект недвижимости и сейчас расположен на двух участках.Но так как я писала ранее, статья мутная и лично я, в зависимости от в чьих интересов действую, с одинаковым красноречием и убедительным тоном доказывала как НЕЛЬЗЯ, так и МОЖНО.Тут исход зависит кто, чья сторона убедительней для судьи будет. Либо пойти очень дорогим и затратным путем.Убедить Председателя переоформить на участок с бессрочкой право аренды и оплатить затраты на это.Потом образовать три участка путем перераспределения один из которых под Вашим гаражом.Ну а вообще, плюнуть и забыть.В случаи продажи гаража и гаража+участок разница вряд ли позволит Вам дико обогатиться.
avatar
Спасибо огромное за развернутый ответ! Да, врят ли я по-суду буду что-то делать, нет ни времени, ни желания заниматься этой тягомотиной. Дело в том, что у нас в регионе сделали выкуп ЗУ — 10% от кадастровой стоимости( для пенсии) думаю ненадолго, поэтому и торопился землю под своими строениями( которые попадают под льготный выкуп) пока есть возможность оформить… Два участка оформил вообще без проблем( за которые переживал больше всего), а этот гараж на конце географии расположен))) даже и не волновался по поводу оформления, а получилось вот как… Просто было интересно- имеет ли место быть кадастровая ошибка и есть ли правовые основания идти к КИ и разговаривать с ней на «Р»))
avatar
А по поводу продажи, сейчас даже у нас в Че пенсионеры землей интересуются… Думаю что лет через 5 когда большинсво участков под боксами будет оформлено в собственность- при продаже гаража может вскрыться эта неприятная ситуация с ЗУ под моим гаражом, что негативно повлияет на его продажу… Сбрасывать надо его скорее))) Еще раз спасибо.
avatar
В чем она неприятная? Вы член кооператива, гараж находиться на территории ГСК. Участки у кооператива зарегистрированы в установленном законом порядке.Вид разрешенки обоих участков не препятствует использованию объекта недвижимости.Разница в том что налог на землю уплачивается вами не напрямую как собственника ЗУ, а путем уплаты членских взносов в ГСК. Из плюсов только то, что можно поиметь хуч какую-нибудь денежку при продаже участка в собственности.
avatar
Неприятная, в том числе и в налоговом плане. Например в нашем регионе пенсионеры освобождены от земельного налога на участки под гаражами. В этом случае( когда ЗУ находится в собственности) членские взносы будут меньше ( на сумму налога). Следовательно, для данной категории покупателей мой гараж ( с неоформленным ЗУ под ним) не интересен к покупке.
А во вторых это просто правильно, когда строение и ЗУ под ним находятся в собственности у владельца, так должно быть.
avatar
Ну Вы упускаете такую мелочь, как то что у Вас все же бокс в составе гаражного кооператива, а не отдельно стоящее здание.Это всё равно что говорить, что каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме правильно иметь ЗУ под своей квартирой.Я понимаю если бы вырванный с боями участок под боксом можно было взять и перенести на лазурное побережье, или расшириться и исЧо что-нить как собственнику построить.А так ни каких плюсов номинально владеть клочком земли в составе территории ГСК не вижу.
avatar
Уважаемый собственник! Вам необходимо найти кадастрового инженера, который сделал так границу участков (а можно и другого, а можно и за деньги, а можно привлечь всех заинтересованных смежников) и принудить его исправить ошибку. Просто передвиньте границы как надо, согласуйте с кем надо, найдите убедительную для кадастровой причину, можно заручиться распоряжением администрации как собственника з.у. Только надо следить, чтобы площади участков не изменились — это повлечет за собой изменение договоров аренды ГСК и т.д. А потом оформляйте свой участок.
avatar
Спасибо, конечно, но немного непонятно… каким образом принуждать КИ исправлять что то? И хотлось бы увидеть норму на что ссылаться при разговоре с КИ что бы убедить ее признать ошибку?
avatar
Ошибку?! В чем?! Вы видели исходную документацию? Был допустим утвержден проект границ первого участка, размеры и площадь которого рассчитывались исходя что ширина каждого гаража допустим 3 м. Но вот когда Вася построил свой гараж шириной не 3 м., а 3,10. Следующий за Васей в Линейке гаражей Петя вообще 3.25, и так все кто есть в линейке добавили по чуть-чуть, то естественно что в итоге кто-то крайний вылезет за счет этого за границу участка.Далее что бы владельцы боксов, члены гаражного кооператива оформили их в собственность, тупо прирезали к существующему еще один участок, получили территорию ГСК и предоставили тому же юридическому лицу.Ну ненаю, я бы такого умника кадастрового инженера, кто попытался бы доказать не существующую ошибку по судам затаскала, еще и все расходы с него взыскала.
avatar
Регистрация права на гараж 2006 год, постановка на ку з.у 2009 и 2012. Когда строили, когда межевали, какие еще пруфы нужны?
avatar
Пожалуй, я могла в Вашим аргументом согласиться, если бы не одно но.Построить в 2006 г. без землеотводных документов ГСК, в чистом поле, потому что так и тут захотелось, не могли.Значит в 2009 внесли сведения о ранее учтенном участке, а границы уточнили в соответствии с первичной документацией.А то что граждане вылезли за пределы отвода понятно уже из того что в 2012 пришлось узаканивать самозахват путем прирезки участка в аренду.Хотя не видя всех исходных документов спорить тут бесполезно.Каждый руководствуется своим опытом.Мой говорит, что во всех ГСК с которыми мне приходилось, работать одна и та же картина.Граждане сами виноваты, строят кто во что горазд.
avatar
Значит в 2009 внесли сведения о ранее учтенном участке, а границы уточнили в соответствии с первичной документацией
А в этом случае не предусмотрено согласовывать границы с собственником строения?
avatar
Нет.
avatar
С гражданами это как обычно, в том числе стихийные ГСК без документов, с квитанциями за землю!!! от имени очень способного председателя. А мой опыт говорит, что геодезисты предпочитают пользоваться картографическим материалом, а не снимать на месте. И в суде можно попросить материалы съемки, поверки приборов, исходные данные. Ах, не сохранилось… А было ли? А определялись ли границы ГСК по факту и по документам? Ведь «урезанные» гаражи входят в состав ГСК, и уточнить границы надо было именно ГСК, а не просто земельного участка. А было ли отражено на чертеже границ при согласовании границы земельного участка с собственником наличие пересечения границ со строениями. Тогда объясните, а как получилось, что граница з.у. проходит под существовавшим на момент измерений строением в собственности и никто, в том числе собственник земли не уведомлен об этом. А является ли такое выполнение работ надлежащим, ведь оно привело к нарушению прав на приобретение в собственность земли под гаражами, о чем не могло не быть известно исполнителю работ, ну, конечно, если он знал о пересечении границами з.у. строений? 1. Не знал — значит не снимал. 2. Знал, не уведомил, — ненадлежащее выполнение работ в части уточнения границ ГСК.
avatar
Не видя доков продолжаем спор.О кей.
и уточнить границы надо было именно ГСК
Это что за новость и с каких пор уточняют границы ГСК? И что есть форма межевого плана по уточнению не ЗУ, а ГСК?
и никто, в том числе собственник земли не уведомлен об этом
С чего Вы взяли что действующий председатель на тот момент ГСК не был уведомлен?
отражено на чертеже границ при согласовании границы земельного участка с собственником наличие пересечения границ со строениями.
Это где такие требования в 412 приказе?
Границы ЗУ уточняются либо по фактическому использованию, по границам закрепленным на местности объектами искусственного и/или естественного происхождения, либо на основании документов.В кооперативе чхать хотели на первичные границы, самозахватили и вдаль и вширь.Их ваще этих отводимых границ участка и следа на местности не осталось.Значит остается единственный оставшийся способ предусмотренный законом, строго по документу на основании которого образовался ЗУ. И тут мы возвращаемся к
Был допустим утвержден проект границ первого участка, размеры и площадь которого рассчитывались исходя что ширина каждого гаража допустим 3 м
Так что все Ваши претензии не подкреплены ни единой нормой закона.
avatar
То есть, Вы однозначно уверены, что съёмка границ земельного участка ГСК была произведена, и, что немаловажно, произведена верно? И пересечение со строениями (не между строениями, а именно поперек), которые обозначают на местности фактическое использование и являются закрепленным на местности объектами искусственного происхождения, сделано осознанно? Ну если собственник з.у. это знал и согласовал, то и мне параллельно. Значит нечего там уточнять.
ТС, просто выясните по нормальному у этого, или лучше у другого понимающего геодезиста, по карте или гуглу чертили и ставили на КУ, или же снимали на местности, координировали гаражи. Никто не спорит с тем, что гаражи могли построить и на границе первоначального отвода. Но ведь для этого и существует процедура уточнения границ? И это надо было сделать нормально, а не поперек гаражей. Поймите, кадастровые инженеры глубоко равнодушны к Вашим проблемам: «люди вообще не заморачивались проведя прямую границу через несколько строений» и будут в них винить Вас же(что мы тут уже увидели) и могут начертить то, что им удобнее, не предупреждая о последствиях. За деньги Вам уточнят что угодно и где угодно, ёще и докажут: «в зависимости от в чьих интересов действую, с одинаковым красноречием и убедительным тоном доказывала как НЕЛЬЗЯ, так и МОЖНО». Уточнить границы как сказали в администрации — это первый вариант. Если будете пробовать искать ошибки кадастрового инженера, сначала найдите договор и подтверждение оплаты. Или просто кому-то оплатите за работу. Вариант с выделом по участочку и там и там хуже. Тут просто сложности (в том числе со стоимостью госпошлины) с приданием одинакового правового статуса (собственность, аренда) двум частям, и их объединению. Возьмите баночку кофе, посчитайте с администрацией пошагово. Там просто можно некоторые действия не регистрировать, а можно делать одновременно с другими «выделяющимися».
avatar
Сегодня ходил в архитектуру — развели руками ничего внятного не ответили…
Был у кадастрового инженера который в 2009г ставил на КУ участок (бессрочное пользование), ну вернее в той компании, потому что именно тот кадастровый инженер сейчас в декрете.
И вот что мне сказали.
Оказывается в 2009 -на КУ ставили без определения границ(Геоконсалтинг) участок
74:36:0210001:27
Далее, в 2012 «МУП АПЦ» ставили на КУ участок 74:36:0210001:583 — этот участок в аренде у ГСК
( тут я не понимаю, с уточненными границами ставили или нет, я не был в этой организации).

В 2014 «Геоконсалтинг» произвел уточнение границ
НА ОСНОВАНИИ ГОСАКТА от 95г. Мне показали этот акт. На мой вопрос делали ли съемку? — ответили, что нет, не делали…

И ВОТ ТУТ Я НЕ ПОНИМАЮ… это нарушение или нет, что они уточняя границы НЕ УТОЧНЯЛИ ИХ В НАТУРЕ, взяв границы из какого то гос акта 95г ??

Далее начался бубнеж, что дескать что бы исправить кадастровую ошибку, мне нужно поехать к председателю ГСК, взять у него справку о том, был ли в членах ГСК ПРОДАВЕЦ, который нам продал этот гараж, что бы можно было отнести наш гараж к участку который в аренде( как более поздняя постройка)… Я уверен, что председатель никакую справку давать мне не будет,,, думаю даже данные о продавце никакие не сохранились, ибо с 2007( момент покупки гаража) сменилось 2 или 3 председателя…
Дальше, она мне сказала, что сейчас исправление кадастровых ошибок только через суд?!
Вобщем у меня сложилось впечатление, что в Геоконсалтинге поняли, что накосячили, но теперь будут всячески от этого отмазываться…
avatar
avatar


Нет ни какой ошибки.Уточнить на местности можно только то что есть.Что можно увидеть и пощупать.Это не Ваш случай.Более того. Даже если бы и было.Приоритет отдаётся документу, а не то что на местности.Придраться не к чему. А то тут товарищ помимо «уведомления заказчика о пересечении границ земельного участка с границами существующих объектов», скажет что еще и видеосъемка должна быть, и справка из ЖЕКа на предмет отсутствия задолженности по квартплате за последние 10 лет.Вообщем всё что не имеет отношения ни к Закону о кадастру, ни вообще к требованиям действующего законодательства в области земельных отношений. Ищите у себя в регионе грамотных спецов, тех кто читает и знает законы, а не консультирует «по-понятиям» вводя Вас в заблуждение.
avatar
А ларчик просто открывался. Понаписали постов. Никто не снимал, границы фактически не устанавливал и не уточнял. А вот конкретно — это нарушение или нет, зависит от договора на выполнение геодезических работ. Может там прямо написано — уточнить по картографическим материалам. Конечно, можно придраться к возможности применения для геодезических работ такого чертежа, правильности вычисления и т.д. Без договора не о чем говорить. Но самое интересное, что второй исполнитель тоже поступил просто — «притянул» границы, может быть даже не снимая и ни о каких последствиях не думая. В любом случае, если нет доказательств уведомления заказчика о пересечении границ земельного участка с границами существующих объектов и доказательств его согласия с этим, работа сделана нарушениями (тут просто надо читать, работать, выписывать — некогда). Додавливайте геодезистов, пугайте жалобами, исками, в том числе коллективными, получите консультацию в Росреестре. А какие у председателя основания отказать Вам в выдаче справки? Как у него, так и в администрации вполне могут оказаться списки всех членов ГСК за все годы. Если эти геодезисты возьмут координаты тех, которые снимали Вам, может и ездить не придется — один день работы одного человека сделать исправления с учетом сложности границ, если много курить — то два. Вот согласовывать акт бывает сложнее, но в администрации, я так понял, согласны, может дадут решение собственника в виде распоряжения… Но это они уже сами Вам могут объяснить исходя из местных условий.
avatar
спасибо,
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.