Финансовая система ценообразования, способная компенсировать как государству, так и землепользователям все расходы, связанные с использованием земли, должна явиться важнейшим регулятором соотношения индивидуального и общественного укладов землепользования, а также распределения земли между производственной и непроизводственной сферами.

При оптимальной оплате государство сохранит за собой рычаги поощрения добросовестных землевладельцев посредством введения льгот налогообложения, кредитования, инвестиций в мелиоративное, дорожное, культурно-бытовое строительство. С другой стороны, очевидно, что лишь достаточно высокие ставки на землю в сочетании с ощутимыми экономическими санкциями при нерациональном использовании земли способны стать регуляторами спроса и предложения.


Важнейшими составляющими системы ценообразования в сфере землепользования являются:

— базовая оценка земельного участка (нормативная цена), устанавливаемая государственными органами на основе суммарного эффекта, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих земле свойств;

— компенсационные платежи, составляющие ту часть базовой оценки, которая может быть потеряна при использовании участка в соответствии с новым целевым назначением;

— земельный налог, дифференцированный в зависимости от количества, качества земли и расположения участка;

— арендная плата за пользование землей, назначаемая при взаимосогласованных условиях временного пользования.

Итоговые показатели базовой оценки, наряду с природными факторами, должны учитывать реальные социально-экономические, а также территориальные условия землепользования. Так, оценка сельскохозяйственного потенциала земельного участка будет исходить из почвенного плодородия, типов и видов севооборотов, видов и подвидов угодий, уровня интенсивности сельскохозяйственного производства, местоположения, конфигурации и других особенностей участка.

Оценка лесохозяйственного потенциала земельного участка должна производиться исходя из фактического состояния лесонасаждений и их природоохранного значения. При оценке учитываются состав, бонитет, класс возраста и другие показатели, характеризующие состояние насаждений; лесохозяйственное и природохозяйственное назначение зеленого массива; установленный режим использования; вероятные последствия при нарушении экологического равновесия в связи с изменением характера использования зеленого массива.

Оценка лесонасаждений может быть произведена на основе материалов лесоустройства различными приемами и методами, используемыми на практике. Денежная оценка природоохранного значения лесного массива методически пока не разработана. Она должна вытекать из условий компенсации положительного воздействия зеленых насаждений на окружающую среду другими средствами.

Так, нарушения зоны санитарной охраны водоемов и мест водозаборов должны быть компенсированы строительством водоочистных сооружений; при уничтожении части зеленых зон городов и мест активного отдыха населения необходимо дополнительное строительство воздухоочистительных сооружений, устройство пылегазоуловителей, искусственное озеленение городов и поселков; разрушение водоохранных полос по берегам рек и озер потребует финансирования противоэрозионных мероприятий, очистки водоемов, строительства водоочистных сооружений при водозаборе.

Районным администрациям должно быть предоставлено право дифференцировать оценку природоохранного значения зеленых массивов посредством введения коэффициентов:

— при отводе земельного участка для размещения экологически вредных крупных промышленных предприятий;

— при размещении предприятий и организаций, которые существенно ухудшат условия жизни местного населения, перегружая транспорт, усложняя доступ к лесным массивам и водоемам, и т. п.;

— при отводе земельного участка, представляющего особую ценность и привлекательность для населения, традиционно являющегося местом активного отдыха;

— при отводе земельного участка, расчленяющего основной массив природоохранной зоны и затрудняющего функционирование этого массива по целевому назначению.

Основная задача введения коэффициентов природоохранного значения заключается в том, чтобы создать дополнительную экономическую защиту экологически ценных зеленых массивов. Подобную цель преследует также оценка земельных участков по гидрографическим условиям и водохозяйственным ресурсам, а также оценка геологического потенциала земельного массива, при этом должны учитываться характер использования участка в зависимости от деятельности предприятия, условия и объемы потребления воды и полезных ископаемых, затраты на восстановление ресурсов, социальные и другие факторы. Если оценка природных ресурсов и факторов землепользования принципиально не является новой, то оценка территориальных условий до сих пор не практиковалась. Преимущества местоположения земельных участков могут быть выражены как часть стоимости автомобильных и железных дорог, населенных пунктов и других элементов инфраструктуры, создающих лучшие условия для функционирования производства.

Оценка местоположения относительно железнодорожных станций должна производиться в зависимости от удаленности земельного участка, количества грузов в расчете на 1 га территории, а также от величины пассажиропотоков, если характер производственной деятельности связан со значительными переездами людей. Подобная оценка должна соответствовать разнице между затратами на доставку грузов и пассажиров к данному участку и к участку, находящемуся в худших условиях (по принятой методике — на расстоянии 25 км от железнодорожной станции).

При оценке местоположения участка относительно населенных пунктов следует исходить из того, что землепользователь вправе реализовать многие преимущества. Как правило, населенные пункты создаются около промышленных предприятий. Так, жители населенного пункта могут работать на предприятии, а кроме того, пользоваться объектами социального, бытового и культурного назначения, расположенными в их населенном пункте. Вот почему денежная оценка должна быть увязана с удаленностью участка, с характером взаимосвязи предприятия и населенного пункта, а также с размерами и обустроенностью последнего.

В итоге базовая оценка земельного участка примет форму относительно стабильного дифференцированного стоимостного показателя и явится основой для расчета компенсационных платежей при отводе участка для государственных и общественных надобностей, а также при купле-продаже земли предприятиями и частными лицами. Размеры компенсационных платежей должны быть поставлены в зависимость от характера использования земли: чем выше потери производительного потенциала, тем большую компенсацию должен выплатить новый владелец земли. Следовательно, наибольшие платежи будут начисляться в случаях использования плодородных земельных участков под комплексную застройку, открытую добычу полезных ископаемых или при размещении промышленных предприятий на сельскохозяйственных угодьях и в охраняемых зеленых зонах. Наименьшие — при отводе земель для сельского и лесного хозяйства, заповедников и учреждений отдыха населения.

Таким образом, при начислении компенсационных платежей должен быть поставлен экономический барьер на пути бесхозяйственного и хищнического отношения к земле. Независимо от размеров выплаченной компенсации землевладелец может быть подвергнут штрафу за порчу земли, бесхозяйственное использование или самовольный захват дополнительной площади.

С производительным потенциалом земельного участка следует увязывать также размеры земельного налога. Законодательством установлен общий порядок дифференциации земельного налога в соответствии с качеством и местоположением участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования.

Но как быть, если состав угодий и плодородие почв изменятся? Справедливо ли будет систематически пересчитывать ставки налога, если в результате этого хозяин, повышающий плодородие, будет платить за землю все больше, а нерадиво относящийся к земле — все меньше? Очевидно, что такого положения быть не должно, поэтому размер налога целесообразно определить однажды — при выдаче документов на право владения землей.

По условиям местоположения участка ставки земельного налога могут быть дифференцированы по следующим категориям:

1. Приусадебное землевладение, находящееся непосредственно при доме или же на расстоянии до 1 км от постоянного места жительства.

2. Землевладение в радиусе пешеходной доступности, то есть на расстоянии до 5 км.

3. Землевладение хуторского типа, к которому помимо удаленных более чем на 5 км земельных участков в сельской местности можно отнести дачные и садоводческие участки горожан.

4. Прочие землевладения и землепользования.

В связи с неравноценными условиями ведения хозяйства в пригородных и периферийных зонах могут быть введены различные коэффициенты в зависимости от размещения земельных участков по отношению к пунктам реализации и базам снабжения. Так, землевладения, прилегающие к Санкт-Петербургу, городам и районным центрам, попадают в пригородные зоны, где условия доставки малотранспортабельной и скоропортящейся продукции лучше. Определенные преимущества имеют также землевладения в районах развитой инфраструктуры, обустроенные сетью автомобильных и железных дорог, населенных пунктов и центров переработки сельскохозяйственной продукции. Поэтому ставки земельного налога в пригородной зоне и зоне развитой инфраструктуры должны быть выше, чем на периферии.

По компактности землевладения целесообразно подразделить на следующие категории:

1. Компактные (находящиеся в одном земельном массиве при размере сельскохозяйственных угодий более 50% общей площади).

2. Средней компактности (до пяти массивов при размере сельскохозяйственных угодий 30-50% общей площади).

3. Некомпактные (включающие более пяти земельных массивов или имеющие до 30% сельхозугодий).

Поскольку компактность землепользования создает известные преимущества при ведении хозяйства, ставки земельного налога должны быть дифференцированы также по фактору компактности.

Если земля предоставляется во временное пользование, то вместо земельного налога землепользователь обязан платить арендную плату. Арендная плата должна взиматься как за сельскохозяйственные, так и за другие угодья. По землям сельскохозяйственного назначения она не должна существенно отличаться от соответствующих ставок земельного налога. Другое дело, если участок земли арендуется для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. В подобной ситуации может быть нанесен ущерб производительному потенциалу земли.

Следовательно, плата за временное пользование землей для несельскохозяйственных целей должна начисляться в зависимости от характера производства как часть базовой оценки (компенсационных платежей) по данному участку. В итоге любые формы платы за пользование землей должны явиться не самоцелью, а своеобразным механизмом поощрения рационального землепользования или борьбы с бесхозяйственностью на земле.

Поскольку использование земли всегда основано на компромиссе общественных и личных интересов, большое значение приобретают здесь меры контроля государства по соблюдению земельного законодательства, установленного порядка пользования землей, правильности ведения учета и оценки земель.

Источник: Сулин М. А. Землеустройство. — СПб.: Издательство «Лань», 2005. — 448 с. — (Учебники для вузов. Специальная литература).