Одна из самых актуальных задач земельных отношений — смена разрешенного вида использования. Правообладатели земель прилегающих к городу заинтересованы как можно выгодней использовать землю, местные власти как правило не знают как реализовать желание построить садоводство, а в отдельных регионах запуганы другими органами власти ответственностью за нарушение закона при таких операциях.
Автор статьи Рябов Алексей Сергеевич, будучи руководителем компании АрмРус посвящает ее тому как правильно реализовать процедуру превращения сельхозугодий в садоводство не нарушая ни одну букву закона.
В первую очередь надо выяснить относиться ли наш земельный участок к сельскохозяйственным угодьям?

Земельный кодекс Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

Для отброса всех сомнений по поводу принадлежности земельного участка к сельхозугодьям необходимо изучить землеустроительную документацию внутрихозяйственного землеустройства на данную территорию.
Документация доступна по заявлению в Государственном фонде данных, полученных в результате землеустройства (оператор которого является Росреестр). Информация из фонда представляться заявителю в течении 15 дней в виде копии запрошенной землеустроительной документации.
Кроме того необходимо уточнить не является ли земельный участок особо ценными сельхозугодьями, для чего рекомендуется поискать на эту тему закон субъекта РФ изданный на эту тему (при его наличии).

Земельный кодекс Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В случае если ваш земельный участок не является особо ценным можно начинать процедуру изменения разрешенного вида использования.
Для начала выясняем как можно использовать земли сельхоз назначения в наших целях, земельный кодекс говорит о том что земли могут использоваться «для иных связных с сельскохозяйственным производством целей» и дальше перечисление тех кто может использовать эти земли.

Земельный кодекс Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
общинами ?dst=100006коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
3. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Таким образом видим, что менять на разрешенный вид использования «для дачного строительства» будет противоречить Земельному кодексу, выйти из этой ситуации позволяет выбор разрешенного вида использования в пользу «для ведения садоводства» так как по ограничениям в строительстве не уступает дачному строительству и не противоречит Земельному кодексу.

закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» /COLOR/I Статья 1. Основные понятия
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Из положений 66 ФЗ видно, что на земельном участке для дачного строительства не обязательно вести сельское хозяйство, а вот участок для ведения садоводства подразумевает именно сельское хозяйство, а главное участок для садоводства также позволяет построить дом. Теперь мы определились с разрешенным видом использования нашего земельного участка в целях строительства дома, этот вид использования «ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА».
При нормальном ходе дел разрешенный вид использования выбирается из градостроительного регламента правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в декларативном порядке для территориальной зоны в которой находиться наш земельный участок. Но в нашем случае (если у нас все таки сельскохозяйственные угодья) это не применимо, так как градостроительные регламенты на сельхозугодья не устанавливаются, соответственно и выбирать разрешенный вид использования не из чего. Однако механизм изменения вида разрешенного использования земельных участков без градостроительных регламентов существует. Такой механизм определяется органами местного самоуправления в соответствии с Федеральными законами.
Давайте разберем каким должен быть механизм получения земельного участка для ведения садоводства на сельхозугодьях.

Градостроительный кодекс Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Исходя из статьи 37 правообладатель решить о изменении вида разрешенного использования может только по определенному органом местного самоуправления правилу, концепцию этого правила устанавливают Федеральные законы. В случае садоводства это 66 ФЗ.

закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»/COLOR/IСтатья 12. Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений

1. При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.
2. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков, разрешенном использовании земельных участков, а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Указанная схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, медицинского и бытового обслуживания населения.
3. Заказчиками схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений выступают органы местного самоуправления. Порядок финансирования разработки указанных схем определяется органами местного самоуправления.

Из закона видно, выбор разрешенного вида использования правообладателем сельхозугодий в пользу садоводства возможно при наличии зонирования территорий для размещения некоммерческих организаций. То есть нам надо зарегистрировать юридическое лицо и простимулировать муниципальное образование отзонировать территорию под затеянные нужды. Так как документ зонирования это правила землепользования и застройки (ПЗЗ), каждое муниципальное образование обязано иметь такой документ на населенные пункты. Для изменения ПЗЗ проектная организация по муниципальному контракту (за деньги) изготавливает проект ПЗЗ. Проект проходит три стадии утверждения: комиссия, глава администрации, совет депутатов. Так как для муниципального образования новое садоводство оборачивается нагрузкой на инфраструктуру необходимо заранее найти общие интересы с органом местной власти в ваших намерениях, иначе проект изменения в ПЗЗ обречен провалиться.
В целях зонирования территорий для садоводств в ПЗЗ включаются зоны сельскохозяйственного использования.
Градостроительный кодекс Статья 35. Виды и состав территориальных зон

Границы зон устанавливаются по следующим алгоритмам: Градостроительный кодекс Статья 34. Порядок установления территориальных зон

Подведем итоги!
Для того, чтобы нам построить дом (не самовольную постройку) или много домов и законно зарегистрировать на них права собственности, а также для того, чтобы разделить наши гектары сельхозугодий на участки по 5-15 соток под эти домики необходимо изменить разрешенный вид использования земельного участка в кадастре недвижимости. В кадастр информация о изменении объекта попадает на осоновании заявления собственника земельного участка. Но момент подачи заявления в кадастровую палату необходимо, чтобы наш земельный участок находился в зоне для размещения садоводства и не был особо ценным участком сельхозугодий. Зонирование участка под садоводство возможно при совпадении перечисленных ниже пунктов:
LIST=1
*Земельный участок не является особо ценными сельхозугодьями.
*Муниципальное образование заинтересовано в зонировании территории в садоводство.
*Участок принадлежит некоммерческой организации, цели которой ведение садоводства.
*Сложившаяся планировка и существующее землепользование на участке — садоводство.
*У земельного участка определены границы, границы содержатся в кадастре недвижимости.

При цитировании ссылаться на источник http://armrus.org/about/news/