Будет странным, если арендатор обратится с заявлением в администрацию о внесении изменений, несмотря на то, что администрация сама должна это сделать после принятия нового генплана.

Совсем не странно) Арендатор — это землепользователь, права которого могут быть нарушены из-за несоответствия ген. плана и ПЗЗ.

Какая будет последовательно ДОЛГИХ действий администрации?

Принятие нового генерального плана----->внесение изменений в ПЗЗ-------Разработка карты градостроительного зонирования.

Если не секрет, почему Вы так выделяете именно карту град. зонирования?
Упрощенно схема такая:
1. Принятие решения о разработке ПЗЗ (включая и карту град. зонирования)
2. Утверждение состава и порядка деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки
3. Публикация в СМИ этих решений
4. Разработка проекта ПЗЗ
5. Проведение публичных слушаний по проекту ПЗЗ
6. Внесение изменений в ПЗЗ по результатам публичных слушаний

Я правильно понял, что внесение изменений в ПЗЗ по поводу жилой зоны Ж10 и схему градостроительного зонирования территорий населенных пунктов делает администрация?

Да, решение о разработке проекта ПЗЗ (внесение изменений в ПЗЗ) принимает глава администрации.

Арендатор земли может заключить договор на разработку схемы градостроительного зонирования территории? Предварительную схему он должен согласовать с администрацией?

Карта градостроительного зонирования — это составная часть ПЗЗ. ПЗЗ разрабатывает администрация (организация, которая выиграла конкурс на проведение соответствующих работ). Арендатор тут не причем. Он может обратиться в администрацию с заявлением о внесении изменений как заинтересованное лицо.

Вносят такие изменения органы местного самоуправления. Точнее подрядная организация, с которой администрация заключит соответствующий договор. Поэтому такая работа может быть сделана не скоро — денег у администраций на эти цели обычно нет.
Внесение изменений может быть и по заявлению заинтересованных лиц, но и не соответствие ген. плана и ПЗЗ является основание для внесения изменений.
Порядок описан в ст. 31 Градостроительного кодекса base.garant.ru/12138258/5/#block_31

А какие документы (содержащие сведения о границе) есть для уточнения этого ЗУ?

так он сейчас ранее учтенный? В кадастре без границ? Какой кадастровый номер?

2)Зем. участок находится в границах разных муниципальных образований (фактически и по сведениям с рег.палаты)

Такое образование не допускается. Смотрите п.3 ст. Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

Делите участок на два по границе муниципального образования.

Допускаю что кадастровая палата сама столкнулась с этим в первый раз. Поэтому и требуют какое-то обоснование. Например когда у меня возникла необходимость внесения в ГКН границ горного отвода они неофициально попросили найти им соответствующие НПА, по которым такие границы вносятся в ГКН.

Я понимаю вашу профессиональную этику

Не совсем понял что Вы имеете ввиду. Я Вам не предлагаю свои услуги за 100 т.р. И вообще такая сумма мне кажется слишком большой для такой работы.
Там по сути нужно сделать:
1. Подготовить схему (пока нет возможности самостоятельно и бесплатно её сделать на сайте Росреестра, как то предусматривает закон);
2. Подготовить межевой план.
Необходимые запросы и всё общение с администрацией Вы можете вести сами.

кадастровый номер = почтовый адрес

Ну а это с чего вдруг? Кадастровый номер, например у участка, может измениться, а почтовый адрес при этом останется. Например при разделе участка.

В том же приказе, в Приложении №1 в пунктах 6-8 очень интересные вещи пишут:

6. В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером «0» и наименованием «Общероссийский», границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.

В кадастровом округе «Общероссийский» создается один кадастровый район с учетным номером «0:0» и наименованием «Условный», в котором соответственно — один кадастровый квартал с учетным номером «0:0:0», границы которого совпадают с границами кадастрового округа «Общероссийский».

7. В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых районов соответствующего кадастрового округа, в каждом кадастровом округе создается один кадастровый район с порядковым номером «0» и наименованием «Условный», в котором соответственно — один кадастровый квартал с порядковым номером «0», границы которых совпадают с границами соответствующего кадастрового округа.

8. В целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых кварталов соответствующего кадастрового района, в каждом кадастровом районе создается один кадастровый квартал с порядковым номером «0», границы которого совпадают с границами соответствующего кадастрового района.

Очевидно, что в данном случае «объекты недвижимости» — это объекты кадастрового учета: земельные участки и объекты капитального строительства. Так вот в самом приказе допускается расположение таких объектов недвижимости не только в границах нескольких кадастровых кварталах, но и в границах нескольких кадастровых районах и кадастровых округов.

Участок — да, относится. И кадастровый квартал. Но они РАЗНОГО УРОВНЯ кадастрового деления. И запрета их пересечения и наложения нигде нет.
А территориальная зона — не единица кадастрового деления. И для них (тер. зоны и зем. участки) отдельно оговорен запрет по пересечению.

Вопрос: а как по этой картографической основе или ортофопланам Вы и кадастровая палата определите, что границы участка существуют более 15 лет? Разве что по дате обновления картматериала. Тогда другой вопрос: где Вы возьмете такие материалы?
Я бы для начала попробовал приложить существующий план застройки кооператива. Он же кем-то утвержден?

1) единицы каждого из уровней кадастрового деления должны покрывать соответствующую территорию без наложений и разрывов;

Это значит, что границы кадастровых кварталов, как единицы одного уровня кадастрового деления, не должны накладываться (пересекаться). Но ничто не запрещает формировать участок в нескольких кадастровых кварталах. Многоконтурные участки — они сплошь пересекают границы кад. кварталов. Я сам неоднократно ставил на кадастр участки в нескольких кадастровых кварталах. Проблем не было.

Территориальная зона — это НЕ единица кадастрового деления.

По существу вопроса: Вы можете этот кусок получить в собственность, проведя процедуру перераспределения земельного участка гос. собственности согласно Статьи 39.28. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности Земельного кодекса.
Для этого Вам надо сделать схему расположения земельного участка и подать заявление о перераспределении в администрацию. Подробности об этой процедуре лучше узнать в самой администрации — у них должны быть утверждены соответствующие регламенты.

зем участки должны полностью входить в одну территориальную зону и не допускается пересечение границ зем участков, как мы видим зем участок 62 пересекается красной линией кварталов, что не допустимо согласно норм земельного права.

Кадастровый квартал — это не территориальная зона. И нигде не запрещается пересечение границ кадастрового квартала границами земельного участка.

Вопрос конечно интересный. Раньше в таком случае можно было подготовить и утвердить схему расположения ЗУ, но сейчас утверждение схемы предусмотрено только в случае образования земельного участка. Это подтвердило своим ответом на мой запрос Минэкономразвития


Вот позиция на этот счет кадастровой палаты по Краснодарскому краю:





В общем они советуют то же самое что и Вам. Только вот из всех документов, о которых они говорят, должно быть видно, что граница земельного участка существует более 15 лет. Как это осуществлять на практике — не понятно.

Если речь идет о садоводческих товариществах, то там проще — можно использовать проект организации садоводческого товарищества и даже заключение председателя (есть по этому поводу письмо Минэконома).

Смотрите Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» base.garant.ru/12121252/ п.7 и выбирайте что Вам подходит:

7. Для газораспределительных сетей устанавливаются следующие охранные зоны:
а) вдоль трасс наружных газопроводов — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода;
б) вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров — с противоположной стороны;
в) вдоль трасс наружных газопроводов на вечномерзлых грунтах независимо от материала труб — в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 10 метров с каждой стороны газопровода;
г) вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов — в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведенной на расстоянии 10 метров от границ этих объектов. Для газорегуляторных пунктов, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется;
д) вдоль подводных переходов газопроводов через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища, каналы — в виде участка водного пространства от водной поверхности до дна, заключенного между параллельными плоскостями, отстоящими на 100 м с каждой стороны газопровода;
е) вдоль трасс межпоселковых газопроводов, проходящих по лесам и древесно-кустарниковой растительности, — в виде просек шириной 6 метров, по 3 метра с каждой стороны газопровода. Для надземных участков газопроводов расстояние от деревьев до трубопровода должно быть не менее высоты деревьев в течение всего срока эксплуатации газопровода.

О, классно!) Как решили вопрос с несоответствием размеров в проекте? Техплан готовили ТОЛЬКО по проекту? Прошел в палате или нет?

Добрый день. Скажите, Вы откуда? У вас кадастровая палата принимает техпланы только по проектной документации? Я из Краснодара, и у нас палата в обязательном порядке требует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Одного проекта не достаточно. Хотя раньше такие техпланы проходили без проблем. Ссылаются на п. 16 Требований

16. Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания. Копии указанных документов включаются в состав Приложения.

Вот теперь я и задумался, как читать эти требования, где перечисляются документы: «проектной документации здания ИЛИ разрешения на ввод здания в эксплуатацию ИЛИ изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания»? Или между проектом и разрешением на ввод объекта следует читать союз «И»?:)

4. Для того чтобы полностью понять ситуацию хотелось бы почитать и письмо с вопросом отправленное Вами в Росреестр.

Вот текст обращения:

Прошу разъяснить следующие вопросы, касающиеся внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ГКН):
1. Вносятся ли в ГКН сведения об особо охранямых природных территориях местного, регионального и федерального значения. Являются ли такие территории объектами землеустройства в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве».
2. Вносятся ли в ГКН сведения о границе геологического отвода в качестве зоны с особыми условиями использования территории. Если такие сведения подлежат внесению в ГКН, то на основании какого документа подготавливается карта (план) объекта землеустройства? Какая информация в данном случае вносится в п.3 «Иные характеристики объекта землеустройства» раздела «Сведения об объекте землеустройства»

1. Срочность устанавливаемых ограничений и обременений, по моему мнению, не является препятствием установления особого правового режима.

По сути у геологического отвода никаких ограничений и нет.

2. Горный отвод и геологический необходимо рассматривать дифференцированно, так как горный отвод в отличие от геологического ограничивает использование земель и земельных участков в границах устанавливаемой территории.

А это как раз и есть отличительная черта ЗОУИТ, присущая горному отводу (как минимум ограничение застройки участка недр).