Вы сами ответили на вопрос, когда написали, что «В гражданском законодательстве сказано только, что ЗУ должен выкупаться по рыночной стоимости и возмещение убытков». Оценку именно рыночной стоимости ЗУ производят независимые (дипломированные) оценщики.
Если изъятие ЗУ производится именно для государственных и муниципальных нужд, тогда и оплата производится из соответствующих бюджетов. За достоверность расчетов стоимости убытков отвечает независимый (дипломированный) оценщик. Может ли кадастровый инженер или просто хороший человек отвечать за достоверность расчетов стоимости убытков: конечно, нет, так как с него и спросу нет. Тогда отвечает Глава администрации, который подписывал документы об оплате. Вот если в техническом задании на выполнение работ не сказано, кто должен производить расчет убытков, тогда организация, которая выполняет работы по конкурсу, берет на себя ответственность за достоверность расчетов. Но и тогда отвечает также Глава администрации, который подписывает документы об оплате стоимости убытков.
Если изъятие ЗУ производится именно для государственных и муниципальных нужд, тогда, как правило, привлекаются независимые (дипломированные) оценщики и составляется отчет об оценке. В техническом задании на выполнение работ должно быть об этом сказано, кто должен производить расчет убытков.
Если предоставление ЗУ производится в интересах юридических лиц, тогда, как правило, расчеты убытков производятся по взаимной договоренности лица, заинтересованного в предоставлении ЗУ и землепользователя. В спорных ситуациях привлекают независимых оценщиков, в том числе для рассмотрения материалов в суде.
Почему юридические лица не привлекают независимых оценщиков? Потому, что стоимость оценочных работ, нередко, стоит дороже самих убытков.
Как выполняются расчеты убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель, какие нормативные документы используются, как решать этот вопрос в спорных ситуациях мы детально описали в специальной главе книги-пособия «Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации).» — М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е доп. и испр. издание в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4, вес 2,550 кг., электронная почта для заказа: semen8061@mail.ru.
Более 30 лет занимаемся расчетом убытков в различных регионах РФ. Для автоматизации расчетов мы разработали и применяем программу LOSS-2006. Презентация программы LOSS-2006
Неотъемлемой частью договора подряда является Техническое задание и Смета.
Этим документам мы посвятили специальные разделы в книге-пособии по разработке землеустроительной и кадастровой документации, где содержатся также ответы на вопросы:
— какие работы следует включать в техническое задание, как эти работы правильно назвать и обосновать перед заказчиком работ (дается описание 17 видов землеустроительных, кадастровых, геодезических и иных работ) и подробно говорится, как грамотно и рационально их исполнить;
— какие сборники цен следует использовать при определении стоимости работ, как автоматизировать расчет смет с помощью наших программ.
Семенищенков, автор книги-пособия, тел 8-906-500-80-61
Что касается подготовки документов для ввода объекта в эксплуатацию, то можно отметить следующее: постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. N 175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».
Сложнее ответить на вопрос что делать если объект был поставлен на кадастровый учет и снят с кадастрового учета. Сначала следует разобраться почему после постановки на кадастровый учет не было зарегистрировано право на земельные участки:
1) документы для регистрации права в порядке, но никто не регистрацией права не занимался;
2) документы в порядке, но в регистрации права было необоснованно отказано (следует обратиться в суд о восстановлении кадастрового учета и регистрации права)
3)недостаточно документов для регистрации права — готовить недостающие документы.
За прошедшие два года требования к оформлению межевых планов и формат представления данных существенно изменились и бумажной версии будет недостаточно для постановки на кадастровой учет земельных участков.
Кроме земельных участков необходимо подготовить документацию для внесения в ГКН сведений об охранной зоне газопровода и передачи материалов в фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
Семенищенков, автор книги-пособия для разработки землеустроительной и кадастровой документации, тел 8-906-500-80-61
Списки участников долевой собственности утверждались общим собранием. «18. Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия)" — (из «Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи», утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.02.95 г. № 96, действовавших до 30.12.2002 г.).
Администрация района утверждала своим решением площадь сельскохозяйственных угодий, передаваемых в собственность и размер земельной доли по каждому сельхозпредприятию. Одновременно с этим выделялись земельные участки, которые передавались в фонд перераспределения района.
В Вашем случае, возможно, 4000га были выделены в фонд перераспределения района — это необходимо проверить (сделать запрос в фонд материалов, полученных в результате проведения землеустройства.
Если администрация района не включила 4000га в фонд перераспределения района, тогда эта администрация должна исправить свою ошибку. Одним из вариантом исправления ошибки может быть проведение инвентаризации земельных угодий в границах бывшего сельхозпредприятия (в границах по состоянию на 1 01.1992 года).
В ходе инвентаризации могут быть выявлены земельные участки:
— выделенные в счет земельных долей;
— включенные в границы населенных пунктов;
— переданные для строительства;
— заросшие кустарником и мелколесьем;
— неиспользуемые сельскохозяйственные угодья или используемые без оформления права.
Администрация района рассматривает результаты инвентаризации и принимает решение о включении земельных участков в фонд перераспределения. Если в субъекте РФ полномочиями по распоряжению земельными участками фонда перераспределения обладает исполнительный орган субъекта РФ, тогда администрация района обращается в этот исполнительный орган о включении земельных участков в фонд перераспределения района.
Далее из фонда перераспределения земельные участки могут быть предоставлены заинтересованным лицам в установленном порядке.
Отмечаем, что это один из вариантов, наименее затратный для муниципального района.
Семенищенков, автор книги-пособия по разработке землеустроительной и кадастровой документации, тел. 8-906-500-80-61
Если изъятие ЗУ производится именно для государственных и муниципальных нужд, тогда и оплата производится из соответствующих бюджетов. За достоверность расчетов стоимости убытков отвечает независимый (дипломированный) оценщик. Может ли кадастровый инженер или просто хороший человек отвечать за достоверность расчетов стоимости убытков: конечно, нет, так как с него и спросу нет. Тогда отвечает Глава администрации, который подписывал документы об оплате. Вот если в техническом задании на выполнение работ не сказано, кто должен производить расчет убытков, тогда организация, которая выполняет работы по конкурсу, берет на себя ответственность за достоверность расчетов. Но и тогда отвечает также Глава администрации, который подписывает документы об оплате стоимости убытков.
Если предоставление ЗУ производится в интересах юридических лиц, тогда, как правило, расчеты убытков производятся по взаимной договоренности лица, заинтересованного в предоставлении ЗУ и землепользователя. В спорных ситуациях привлекают независимых оценщиков, в том числе для рассмотрения материалов в суде.
Почему юридические лица не привлекают независимых оценщиков? Потому, что стоимость оценочных работ, нередко, стоит дороже самих убытков.
Как выполняются расчеты убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель, какие нормативные документы используются, как решать этот вопрос в спорных ситуациях мы детально описали в специальной главе книги-пособия «Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации).» — М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е доп. и испр. издание в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4, вес 2,550 кг., электронная почта для заказа: semen8061@mail.ru.
Более 30 лет занимаемся расчетом убытков в различных регионах РФ. Для автоматизации расчетов мы разработали и применяем программу LOSS-2006. Презентация программы LOSS-2006
Этим документам мы посвятили специальные разделы в книге-пособии по разработке землеустроительной и кадастровой документации, где содержатся также ответы на вопросы:
— какие работы следует включать в техническое задание, как эти работы правильно назвать и обосновать перед заказчиком работ (дается описание 17 видов землеустроительных, кадастровых, геодезических и иных работ) и подробно говорится, как грамотно и рационально их исполнить;
— какие сборники цен следует использовать при определении стоимости работ, как автоматизировать расчет смет с помощью наших программ.
Семенищенков, автор книги-пособия, тел 8-906-500-80-61
Сложнее ответить на вопрос что делать если объект был поставлен на кадастровый учет и снят с кадастрового учета. Сначала следует разобраться почему после постановки на кадастровый учет не было зарегистрировано право на земельные участки:
1) документы для регистрации права в порядке, но никто не регистрацией права не занимался;
2) документы в порядке, но в регистрации права было необоснованно отказано (следует обратиться в суд о восстановлении кадастрового учета и регистрации права)
3)недостаточно документов для регистрации права — готовить недостающие документы.
За прошедшие два года требования к оформлению межевых планов и формат представления данных существенно изменились и бумажной версии будет недостаточно для постановки на кадастровой учет земельных участков.
Кроме земельных участков необходимо подготовить документацию для внесения в ГКН сведений об охранной зоне газопровода и передачи материалов в фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
Семенищенков, автор книги-пособия для разработки землеустроительной и кадастровой документации, тел 8-906-500-80-61
Администрация района утверждала своим решением площадь сельскохозяйственных угодий, передаваемых в собственность и размер земельной доли по каждому сельхозпредприятию. Одновременно с этим выделялись земельные участки, которые передавались в фонд перераспределения района.
В Вашем случае, возможно, 4000га были выделены в фонд перераспределения района — это необходимо проверить (сделать запрос в фонд материалов, полученных в результате проведения землеустройства.
Если администрация района не включила 4000га в фонд перераспределения района, тогда эта администрация должна исправить свою ошибку. Одним из вариантом исправления ошибки может быть проведение инвентаризации земельных угодий в границах бывшего сельхозпредприятия (в границах по состоянию на 1 01.1992 года).
В ходе инвентаризации могут быть выявлены земельные участки:
— выделенные в счет земельных долей;
— включенные в границы населенных пунктов;
— переданные для строительства;
— заросшие кустарником и мелколесьем;
— неиспользуемые сельскохозяйственные угодья или используемые без оформления права.
Администрация района рассматривает результаты инвентаризации и принимает решение о включении земельных участков в фонд перераспределения. Если в субъекте РФ полномочиями по распоряжению земельными участками фонда перераспределения обладает исполнительный орган субъекта РФ, тогда администрация района обращается в этот исполнительный орган о включении земельных участков в фонд перераспределения района.
Далее из фонда перераспределения земельные участки могут быть предоставлены заинтересованным лицам в установленном порядке.
Отмечаем, что это один из вариантов, наименее затратный для муниципального района.
Семенищенков, автор книги-пособия по разработке землеустроительной и кадастровой документации, тел. 8-906-500-80-61