Для ввода техпаспорт не нужен. Он нужен для жилых зданий для учета площадей, объемов, получения адреса, отсутствия или наличия перепланировок, прописки, подключения коммуникаций, просят в управляющих компаниях в разных регионах по разным причинам.
Вы пишите «В моём случае он был составлен за 3 месяца, в нём не указаны, двери, санитарно-техническое оборудование, а про стенки написано, что они находятся в процессе возведения» — тогда должны были выдать паспорт на недостроенный объект, если выдали на завершенный, то это нарушение. Посмотрите таблицу удельных показателей, если там стоит 100% то значит по УПВС все удельные веса соответствуют что здание полностью построено, а если на планах нет штукатурки, сантехники, дверей, окон, стяжки, коммуникаций, перегородок, но это все есть в проекте, то дом является недостроем, и паспорт липой.
Для чего вам нужен паспорт?
Технический паспорт на дом а так же на помещения в нем составляется в момент ввода дома в эксплуатацию. при 100% завершении строительства.
При постановке всех помещений в здании, само здание по правилам, снимается с учета, вот оно и не стоит на учете, а так будет двойное налогообложение и здания и помещений в нем. Земля может не отмежёвана?, на кадастре она стоять должна, иначе бы не поставили на ГКУ ни здание ни помещения в нем.
Если объект конструктивно связан со другим объектов (одним фундаментом, стенами, перекрытиями, крышей) то это один объект. Если есть проход из гаража в дом, тогда тем более один объект.
У вас несколько ошибок. В ЧНО неверно показаны размеры, графика ЧНО не соответствует графике в паспорте БТИ, возможно была выполнена перепланировка? Паспорт БТИ не соответствует требованиям для осуществления ГКУ, т.е. у этой организации нет полномочий для выдачи данного паспорта (скорее всего это бти не имело аккредитации), а значит и паспорт не будет являться документом основания. Ищите акт ввода здания. Если у вас часть помещения, то это аренда, техплан на образование части, почему вы сделали на внесение изменений? Поэтажные планы должны быть приложены всего здания. Договор аренды тоже. ЧНО прикладывается только при внесении изменений, а у вас образование части. Перед тем как ставить часть помещения, необходимо чтобы в данном здании на учете стояли сами помещения этого здания.
Площадь занятую под вент шахты не включать в площадь помещений.
Надеюсь это поможет…
— МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ, СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
ПРИКАЗ
от 4 августа 1998 г. N 37
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ
О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3. Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения
Составление абриса и измерение здания при технической инвентаризации
3.1. В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.
С левой стороны абриса оставляется поле 2 — 3 см для подшивки, в заголовке (адрес).
Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали — снизу вверх.
Абрис здания составляется без масштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части здания и записать четко все измерения, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску и вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые размеры.
При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и кончая последним этажом.
3.2. Последовательность составления абриса и измерений здания:
измерения производятся стальной или тесьмяной рулеткой. При измерениях высот надлежит пользоваться складными рейками или высотомерами;
зарисовка в абрисе контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично;
наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома или:
выступ более 0,40 м;
пристройка — сени, тамбур, веранда и т.п.;
излом горизонтальной линии стены;
измерения с одновременной последовательной записью размеров, начиная от одного из наружных углов здания до начала и конца оконных и дверных проемов или их осей, начала и конца архитектурных выступов, колонн и прочих элементов по всему периметру стен основного здания и пристроек. В тех местах, где измерения по всему периметру стен недоступны в связи с примыкающими соседними зданиями, они могут быть при возможности произведены по чердаку здания, с соблюдением правил техники безопасности, или длина стены может быть определена путем суммирования внутренних размеров помещений и толщины стен и перегородок.
При измерении деревянных зданий, углы которых срублены «в чашку» с выпуском концов бревен (пластин), необходимо эти выпуски из длины и ширины исключить.
Не подлежат измерению и внесению в абрис наружные выступы, пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени крыльца и т.п. вносятся в абрис и измеряются.
Исправление размеров в абрисе производится путем перечеркивания карандашом неправильного и написания сверху верного размера.
Кроме данных измерений в абрис заносятся данные обследования, т.е. подробное описание конструктивных элементов и признаков износа зданий и сооружений.
3.3. При измерении многоэтажных зданий с окнами одного размера по ширине, расположенными во всех этажах по одним вертикальным осям, съемка места расположения окон производится только по первому этажу. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разных размеров по ширине измеряются («привязываются») в каждом этаже отдельно внутри здания.
3.4. В зданиях непрямоугольной формы диагонали берутся во всех угловых помещениях первого этажа и в остальных помещениях в зависимости от конфигурации здания в количестве, достаточном для правильной накладки поэтажного плана. Если представляется возможным, диагонали и засечки берутся снаружи зданий.
Измерение помещений непрямоугольной формы производится, как правило, вплотную к стенам.
3.5. При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).
Круглые печи и колонны измеряются и увязываются по параллельным касательным к окружности, и в абрисе указываются их диаметры.
3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10 — 1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:
дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);
измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;
при измерении лестничных клеток кроме самого помещения измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;
в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;
санитарно-техническое оборудование — водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;
помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные; все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
3.39. При определении площади помещений надлежит:
площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м;
площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более, включать в площадь помещения, в котором расположена лестница; площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.
В российском законодательстве нет разъяснения из каких материалов построенная конструкция является капитальной, а из каких не капитальной. Есть правила строительства и много др. нормативных документов из которых вы как специалист должны определить, включать в площадь или не включать данную конструкцию.
Как вы можете не исключить из площади помещения коммуникационную шахту, закрытую ГКЛ? Почему вы решили что они декоративные? Если перегородка занимает площадь и расположена от пола до потолка, а в пр. 90 п.13 — расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола, то вы обязаны вычертить данную перегородку или декоративную панель в вашем абрисе и поэтажном плане, и высчитать её из площади руководствуясь приказом №90.
У меня складывается впечатление, что вы ищите любые зацепки чтобы не делать этого. Так не делайте, идите на поводу у заказчика, потом ответственность нести вам.
При подсчете общей площади помещений необходимо высчитывать площадь занятую коробами из площади помещения, это коммуникационный канал, он не входит при подсчете в площадь помещения. Не стоит идти на поводу у заказчика, может обернуться для вас большой проблемой. И причем тут п.12 90 приказа? где там указано что вы можете площадь занятую коммуникациями включать в пл. помещения?
У БТИ есть инструкция 37 и требования к замерам площади в жилых или нежилых зданиях.
Кадастровый инженер обязан действовать только приказом №90, и все что там написано, так и замерять.
Если в проекте на стадии П на поэтажных планах в экспликациях был указан «водомерный узел», тогда заказчик прав. Пробуйте в этом случае как ошибку КИ. Если в проекте это коммерция, тогда вы правы. Но для внесения новых сведений долгая и утомительная процедура или суд.
Вы пишите — «которое по проекту и заявке заказчика предназначалось изначально под коммерцию и на учет поставлено как нежилое» все помещения вспомогательного характера идут как нежилые. Я понимаю вы поставили назначение — «нежилое» а наименование — «под коммерцию»? и не внесли его в общее имущество дома.
Как указано в выписке ЕГРН так и есть. Свидетельство не соответствует факту. Если у вас реконструкция жилого дома, то ставьте на ГКУ с внесением изменений с многоквартирки на жилой дом. Но странно почему выдали разр. на реконструкцию для жилого дома, если у заказчика по факту многоквартирный дом числиться в ЕГРН?
Дом блок застройки должен соответствовать требованиям блок. застройки (ПИСЬМО МЭР от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17), основание реконструкция с изменением ВРИ земли.
Вы пишите «В моём случае он был составлен за 3 месяца, в нём не указаны, двери, санитарно-техническое оборудование, а про стенки написано, что они находятся в процессе возведения» — тогда должны были выдать паспорт на недостроенный объект, если выдали на завершенный, то это нарушение. Посмотрите таблицу удельных показателей, если там стоит 100% то значит по УПВС все удельные веса соответствуют что здание полностью построено, а если на планах нет штукатурки, сантехники, дверей, окон, стяжки, коммуникаций, перегородок, но это все есть в проекте, то дом является недостроем, и паспорт липой.
Технический паспорт на дом а так же на помещения в нем составляется в момент ввода дома в эксплуатацию. при 100% завершении строительства.
Надеюсь это поможет…
— МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ, СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ
ПРИКАЗ
от 4 августа 1998 г. N 37
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ
О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3. Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения
Составление абриса и измерение здания при технической инвентаризации
3.1. В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.
С левой стороны абриса оставляется поле 2 — 3 см для подшивки, в заголовке (адрес).
Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали — снизу вверх.
Абрис здания составляется без масштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. В тех случаях, когда в абрисе невозможно изобразить все части здания и записать четко все измерения, допускается сбоку на чистом поле абриса делать выноску и вычерчивать в более крупном масштабе требуемый узел плана и проставлять необходимые размеры.
При измерении многоэтажного здания абрис составляется на каждый этаж, начиная с подвального и кончая последним этажом.
3.2. Последовательность составления абриса и измерений здания:
измерения производятся стальной или тесьмяной рулеткой. При измерениях высот надлежит пользоваться складными рейками или высотомерами;
зарисовка в абрисе контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично;
наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома или:
выступ более 0,40 м;
пристройка — сени, тамбур, веранда и т.п.;
излом горизонтальной линии стены;
измерения с одновременной последовательной записью размеров, начиная от одного из наружных углов здания до начала и конца оконных и дверных проемов или их осей, начала и конца архитектурных выступов, колонн и прочих элементов по всему периметру стен основного здания и пристроек. В тех местах, где измерения по всему периметру стен недоступны в связи с примыкающими соседними зданиями, они могут быть при возможности произведены по чердаку здания, с соблюдением правил техники безопасности, или длина стены может быть определена путем суммирования внутренних размеров помещений и толщины стен и перегородок.
При измерении деревянных зданий, углы которых срублены «в чашку» с выпуском концов бревен (пластин), необходимо эти выпуски из длины и ширины исключить.
Не подлежат измерению и внесению в абрис наружные выступы, пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени крыльца и т.п. вносятся в абрис и измеряются.
Исправление размеров в абрисе производится путем перечеркивания карандашом неправильного и написания сверху верного размера.
Кроме данных измерений в абрис заносятся данные обследования, т.е. подробное описание конструктивных элементов и признаков износа зданий и сооружений.
3.3. При измерении многоэтажных зданий с окнами одного размера по ширине, расположенными во всех этажах по одним вертикальным осям, съемка места расположения окон производится только по первому этажу. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разных размеров по ширине измеряются («привязываются») в каждом этаже отдельно внутри здания.
3.4. В зданиях непрямоугольной формы диагонали берутся во всех угловых помещениях первого этажа и в остальных помещениях в зависимости от конфигурации здания в количестве, достаточном для правильной накладки поэтажного плана. Если представляется возможным, диагонали и засечки берутся снаружи зданий.
Измерение помещений непрямоугольной формы производится, как правило, вплотную к стенам.
3.5. При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).
Круглые печи и колонны измеряются и увязываются по параллельным касательным к окружности, и в абрисе указываются их диаметры.
3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10 — 1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:
дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);
измерение печей и кухонных очагов производится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;
при измерении лестничных клеток кроме самого помещения измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступенек и направление подъема маршей;
в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;
санитарно-техническое оборудование — водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;
помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;
все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п. размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.
3.39. При определении площади помещений надлежит:
площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м;
площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более, включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;
площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.
Как вы можете не исключить из площади помещения коммуникационную шахту, закрытую ГКЛ? Почему вы решили что они декоративные? Если перегородка занимает площадь и расположена от пола до потолка, а в пр. 90 п.13 — расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола, то вы обязаны вычертить данную перегородку или декоративную панель в вашем абрисе и поэтажном плане, и высчитать её из площади руководствуясь приказом №90.
У меня складывается впечатление, что вы ищите любые зацепки чтобы не делать этого. Так не делайте, идите на поводу у заказчика, потом ответственность нести вам.
Кадастровый инженер обязан действовать только приказом №90, и все что там написано, так и замерять.
Вы пишите — «которое по проекту и заявке заказчика предназначалось изначально под коммерцию и на учет поставлено как нежилое» все помещения вспомогательного характера идут как нежилые. Я понимаю вы поставили назначение — «нежилое» а наименование — «под коммерцию»? и не внесли его в общее имущество дома.
Дом блок застройки должен соответствовать требованиям блок. застройки (ПИСЬМО МЭР от 3 апреля 2017 г. N 14-04075-ГЕ/17), основание реконструкция с изменением ВРИ земли.