Все верно, ЖК расположен в Краснодаре, ЮМР, КН 23:43:0000000:367, застройщик НСИ-ЮГ.
Согласен выписка ЕГРП (ЕГРН пока еще не заказывал на участок) отображает сведения, описано Вами выше.
Однако, как показала практика, в частности судебная, суд читает эту выписку именно как прекращение права МО на земельный участок с момента регистрации права на первую из квартир.
Я по воле своей работы тоже занимаюсь оформлением прав на земельные участки, а также являюсь собственником одной из квартир в одном из МКД данного ЖК )))
Вопрос прорабатываю уже около года, но без спешки, основательно, потому как задача неоднозначная и интересная, и опыт получается тоже.
Судебная практика, появилась по причине того, что застройщик прекратил перечислять в бюджет города арендную плату в связи со сдачей первого литера в эксплуатацию, а равно с момента регистрации права на первую квартиру во всем ЖК.
Город естественно решил взыскать арендую плату в судебном порядке, но суд отказал в удовлетворении требований, по вышеописанным основаниям, то есть в связи с прекращением права МО на земельный участок и переходом права в собственность собственников помещений МКД ЖК. Город обжаловать данное решение не стал, в связи с чем данная практика и сформировалась.
НО! Дома сдались, у нашего дома в частности, начались проблемы с парковкой, так как на соседнем земельном участке застройщик ООО «МСК», крепкого им здоровья, иначе не сказать, как впендюрил МКД (как они получили разрешение на строительство, вернее за сколько?) у которого нет ни придомовой парковки, ни мусорных контейнеров, начали занимать нашу парковку, выносить мусор в наши контейнеры и.д.д. Короче возникла необходимость выделить участок под домом с целью ограничения доступа на парковку решения остальных появившихся проблем.
Честно, я тоже сторонник простого выдела на основании ПМТ утвержденного решением собрания собственников квартир, но в данном случае придется проводить собрание собственников всех домов… а это почти нереально, даже в заочной форме набрать кворум будет сложно, так как многие собственники не проживают в квартирах а треть из них вообще находятся в других регионах.
Кроме того, пообщавшись с архитектурой города, получив ответы на мои письма от Росреестра, ФКП и Минэкономразвития, понял, что органы власти сами четко порядок оформления домов под МКД на данном этапе еще не сформировали и не поняли, так как мнение «кто в лес кто по дрова», но при этом на всякий случай рекомендуют подготавливать ППТ и ПМТ.
Возможно причиной этому является еще и тот факт, что часть рассматриваемого земельного участка застройщиком не была освоена по причине последних веяний по сохранению зеленых зон на территории города, так как часть участка расположена в зеленой зоне парка Рождественский и изначально тоже должна была застраиваться. Однако после изменения политики краевых властей в отношении зеленых зон, архитектурой города было отказано НСИ-ЮГ в выдаче разрешений на строительство в зеленой зоне еще 3 литеров и по итогу данный отказ также зафиксировался судебным решением, ставшим результатом иска НСИ-ЮГ к Департаменту архитектуры города. Таким образом, получается, что часть земельного участка в границах Рождественского парка, все-таки можно отнести к территории в отношении которой необходимо осуществление комплексного и устойчивого развития территории, а именно, развитие и благоустройство парковой зоны.
То есть, в результате подготовки ППТ и ПМТ из существующего земельного участка, который в данный момент принадлежит собственникам квартир многоквартирных домов ЖК, может быть сформирован земельный участок, который в последующем может быть отнесен к муниципальному уровню собственности для эксплуатации парка Рождественский.
В общем рассматриваемые в данной ветке изменения с 1.07.2017 дают надежду на попытку подготовить ПМТ без ППТ, оставив земельный участок под территорией парка за пределами жилого комплекса.
Но опять же меня смущает лишь то, как это будет на практике и как данную норму поймут органы власти.
Ситуация в общем интересная.
Изначально участок был в чьей собственности? В соответствии с проектом межевания земельные участки образуются (в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами) из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если так, то тогда разрешение на строительство многоквартирных домов в границах данной территории должны были выдать только после образования земельных участков в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории, как того требует часть 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Участок был в муниципальной собственности конечно. Предоставлен застройщику в аренду. Разрешение на строительство получено было на основании градостроительного плана земельного участка, на тот момент такой порядок был актуален.
Застройщик получил разрешение на застройку буквально перед вступлением в силу нормы обязывающей застройщика формировать земельный участок под каждым из возводимых домов отдельно. То есть, данный ЖК по ряду признаков оказался на перепутье изменений. Вроде бы на момент начала застройки все было сделано по действовавшему на тот момент законодательству, но в то же время, на момент ввода всех домов в эксплуатацию законодательство поменялось в корне.
Застройщик соответственно на данном этапе не заинтересован в подготовке ППТ и ПМТ на данную территорию (зачем? деньги получены, участок освоен). Оно и понятно, такой обязанности сейчас на него не возлагается, соответственно инициативу проявлять и деньги тратить на подготовку данной документации смысла для застройщика нет.
В то же время администрация может и имеет желание, но не имеет возможности, в частности финансовой, заниматься подготовкой ППТ и ПМТ на такие земельные участки.
К тому же голова у МО сейчас болит совсем о другом, с генпланом города бы поскорей разобраться.
То что на данную территорию ППТ точно нет в этом я уверен. Вопрос мною проработан довольно глубоко в том числе со специалистами архитектуры города.
Данная норма, позволяющая подготавливать ПМТ без ППТ с 1.07.2017 вселяет надежду на решение данной ситуации, потому как жильцы каждого из 14 домов ЖК сейчас, по сути дела, лишены возможности сформировать земельный участок под каждым из многоквартирных домов (разве что через подготовку ППТ и ПМТ за огромные деньги), что позволило бы повысить качество эксплуатации каждого из домов (огороженная территория, благоустройство парковок и придомовой территории). Сейчас же приходится мирится с тем, что любое действие на земельном участке необходимо согласовывать в порядке получения решения общего собрания собственников помещений всех многоквартирных домов, которое естественно получить нереально.
Ждем 01.07.2017.
До конца опять так и не понял. Все-таки ПМТ может подготавливаться отдельно от ППТ, однако при наличии ранее подготовленного и утвержденного ППТ на рассматриваемой территории. Ну это логично, зачем еще раз готовить ППТ, если он ранее уже был подготовлен и утвержден и подготавливаемый ПМТ ему не противоречит. Однако, опять же нет четкого указания на то, что ПМТ может подготавливаться в отсутствие утвержденного ППТ на территорию. А это наверно и является главным вопросом.
Вот имею ситуацию, когда на кадастровом учете стоит земельный участок застроенный новыми многоквартирными домами (14 литеров). Участок сформирован, до вступления в действие ЖК РФ в связи с чем в силу закона перешел в долевую собственность собственников помещений всех МКД жилого комплекса. Территория четко распланирована, полностью застроена и соответственно дополнительное ее развитие уже невозможно. Однако, опять же, четких критериев необходимости осуществления комплексного и устойчивого развития территории нет, отсюда не ясно, возможно ли все-таки будет подготовить ПМТ на территорию ЖК с целью выделения земельных участков под каждым из многоквартирных домов, без подготовки и утверждения ППТ??? Вопрос, по-моему, остается открытым.
Согласен выписка ЕГРП (ЕГРН пока еще не заказывал на участок) отображает сведения, описано Вами выше.
Однако, как показала практика, в частности судебная, суд читает эту выписку именно как прекращение права МО на земельный участок с момента регистрации права на первую из квартир.
Я по воле своей работы тоже занимаюсь оформлением прав на земельные участки, а также являюсь собственником одной из квартир в одном из МКД данного ЖК )))
Вопрос прорабатываю уже около года, но без спешки, основательно, потому как задача неоднозначная и интересная, и опыт получается тоже.
Судебная практика, появилась по причине того, что застройщик прекратил перечислять в бюджет города арендную плату в связи со сдачей первого литера в эксплуатацию, а равно с момента регистрации права на первую квартиру во всем ЖК.
Город естественно решил взыскать арендую плату в судебном порядке, но суд отказал в удовлетворении требований, по вышеописанным основаниям, то есть в связи с прекращением права МО на земельный участок и переходом права в собственность собственников помещений МКД ЖК. Город обжаловать данное решение не стал, в связи с чем данная практика и сформировалась.
НО! Дома сдались, у нашего дома в частности, начались проблемы с парковкой, так как на соседнем земельном участке застройщик ООО «МСК», крепкого им здоровья, иначе не сказать, как впендюрил МКД (как они получили разрешение на строительство, вернее за сколько?) у которого нет ни придомовой парковки, ни мусорных контейнеров, начали занимать нашу парковку, выносить мусор в наши контейнеры и.д.д. Короче возникла необходимость выделить участок под домом с целью ограничения доступа на парковку решения остальных появившихся проблем.
Честно, я тоже сторонник простого выдела на основании ПМТ утвержденного решением собрания собственников квартир, но в данном случае придется проводить собрание собственников всех домов… а это почти нереально, даже в заочной форме набрать кворум будет сложно, так как многие собственники не проживают в квартирах а треть из них вообще находятся в других регионах.
Кроме того, пообщавшись с архитектурой города, получив ответы на мои письма от Росреестра, ФКП и Минэкономразвития, понял, что органы власти сами четко порядок оформления домов под МКД на данном этапе еще не сформировали и не поняли, так как мнение «кто в лес кто по дрова», но при этом на всякий случай рекомендуют подготавливать ППТ и ПМТ.
Возможно причиной этому является еще и тот факт, что часть рассматриваемого земельного участка застройщиком не была освоена по причине последних веяний по сохранению зеленых зон на территории города, так как часть участка расположена в зеленой зоне парка Рождественский и изначально тоже должна была застраиваться. Однако после изменения политики краевых властей в отношении зеленых зон, архитектурой города было отказано НСИ-ЮГ в выдаче разрешений на строительство в зеленой зоне еще 3 литеров и по итогу данный отказ также зафиксировался судебным решением, ставшим результатом иска НСИ-ЮГ к Департаменту архитектуры города. Таким образом, получается, что часть земельного участка в границах Рождественского парка, все-таки можно отнести к территории в отношении которой необходимо осуществление комплексного и устойчивого развития территории, а именно, развитие и благоустройство парковой зоны.
То есть, в результате подготовки ППТ и ПМТ из существующего земельного участка, который в данный момент принадлежит собственникам квартир многоквартирных домов ЖК, может быть сформирован земельный участок, который в последующем может быть отнесен к муниципальному уровню собственности для эксплуатации парка Рождественский.
В общем рассматриваемые в данной ветке изменения с 1.07.2017 дают надежду на попытку подготовить ПМТ без ППТ, оставив земельный участок под территорией парка за пределами жилого комплекса.
Но опять же меня смущает лишь то, как это будет на практике и как данную норму поймут органы власти.
Ситуация в общем интересная.
Застройщик получил разрешение на застройку буквально перед вступлением в силу нормы обязывающей застройщика формировать земельный участок под каждым из возводимых домов отдельно. То есть, данный ЖК по ряду признаков оказался на перепутье изменений. Вроде бы на момент начала застройки все было сделано по действовавшему на тот момент законодательству, но в то же время, на момент ввода всех домов в эксплуатацию законодательство поменялось в корне.
Застройщик соответственно на данном этапе не заинтересован в подготовке ППТ и ПМТ на данную территорию (зачем? деньги получены, участок освоен). Оно и понятно, такой обязанности сейчас на него не возлагается, соответственно инициативу проявлять и деньги тратить на подготовку данной документации смысла для застройщика нет.
В то же время администрация может и имеет желание, но не имеет возможности, в частности финансовой, заниматься подготовкой ППТ и ПМТ на такие земельные участки.
К тому же голова у МО сейчас болит совсем о другом, с генпланом города бы поскорей разобраться.
То что на данную территорию ППТ точно нет в этом я уверен. Вопрос мною проработан довольно глубоко в том числе со специалистами архитектуры города.
Данная норма, позволяющая подготавливать ПМТ без ППТ с 1.07.2017 вселяет надежду на решение данной ситуации, потому как жильцы каждого из 14 домов ЖК сейчас, по сути дела, лишены возможности сформировать земельный участок под каждым из многоквартирных домов (разве что через подготовку ППТ и ПМТ за огромные деньги), что позволило бы повысить качество эксплуатации каждого из домов (огороженная территория, благоустройство парковок и придомовой территории). Сейчас же приходится мирится с тем, что любое действие на земельном участке необходимо согласовывать в порядке получения решения общего собрания собственников помещений всех многоквартирных домов, которое естественно получить нереально.
Ждем 01.07.2017.
Вот имею ситуацию, когда на кадастровом учете стоит земельный участок застроенный новыми многоквартирными домами (14 литеров). Участок сформирован, до вступления в действие ЖК РФ в связи с чем в силу закона перешел в долевую собственность собственников помещений всех МКД жилого комплекса. Территория четко распланирована, полностью застроена и соответственно дополнительное ее развитие уже невозможно. Однако, опять же, четких критериев необходимости осуществления комплексного и устойчивого развития территории нет, отсюда не ясно, возможно ли все-таки будет подготовить ПМТ на территорию ЖК с целью выделения земельных участков под каждым из многоквартирных домов, без подготовки и утверждения ППТ??? Вопрос, по-моему, остается открытым.