Новое в регистрации
Здравствуйте, уважаемые коллеги! Давайте разберемся! Имеется ЗУ ЛПХ в долевой собственности: двое родителей и двое несовершеннолетних детей. На этом ЗУ построили ИЖД. ТП, уведомления все имеется, отправляю в МФЦ регистрировать долевую собственность на построенный ИЖД. Возвращаются ко мне:" Говорят нас из МФЦ отправили к нотариусу составлять брачный договор". Начинаю выяснять зачем. Горячая линия, МФЦ, регистратор все по- своему толкуют ссылаются на 35 ст Семейного кодекса. Там ничего похожего не нахожу. Регистратор говорит: «Произошли изменения и долевая собственность между супругами может быть только по Брачному договору, а если без брачного договора, то может быть только совместная собственность между супругами, а у детей остается долевая». Ну и ладно бы. А с землей — то теперь как? Наверное и землю надо переводить: у супругов совместная, а у детей долевая? Или как? Может кто сталкивался с подобной ситуацией? Вопрос по — другому: как зарегистрировать ИЖД без брачного договора, если ЗУ в долевой собственности?
3 комментария
Росреестр: Нотариальное удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение по вопросу применения норм о нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность, и в части своей компетенции сообщает. (Министерство экономического развития Российской Федерации письмо от 29 марта 2017 г. N Д23и-1701)
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.
При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.
При этом позиция Департамента недвижимости по рассматриваемому вопросу ранее направлялась письмом от 2 сентября 2016 г. N Д23и-4180, копия которого также направлялась в Росреестр.
Кроме того, в Минюст России, который в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313, является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере нотариата, был направлен запрос с просьбой выразить позицию по рассматриваемому вопросу, однако до настоящего времени ответ из Минюста России не поступил.
Вместе с тем дополнительно сообщаем.
С 1 января 2017 года порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с частью 1 статьи 42 которого сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.
У меня ситуация обратная, которая описана в письме от 29 марта 2017 г. N Д23и-1701.
У меня зарегистрирована общедолевая собственность на ЗУ в 2011 году. Покупали участок за счет материнского капитала. Почему в 2011году супругов не заставили заключать брачный договор. А когда они построили дом в 2019, то понадобился брачный договор. При этом обязательств перед банком нет. Неужеле, не существует другого варианта? Я например не хочу жить по брачному договору, я хочу доверять человеку и не думать о плохом, а государство получается мне косвенно доказывает, что человек с которым я живу -подлец, обманщик, негодяй. И государство хочет меня защитить от того чего может никогда и не произойдет. А если и произойдет-разберусь сама, на ток-шоу не пойду точно. То есть в моем понимании Брачный договор- это оскорбительно и унизительно. (Это я так образно, для различных типов)
Созванивалась с юристами из Центра правовой поддержки они говорят: «Брачный договор не является обязательным документом для регистрации. Оспаривайте действия регистратора». Уж и не пойму, что тут, может сговор нотариуса с регистратором. Брачный договор у нас стоит 12 000 руб.
А у меня еще подобные дела и не знаю что говорить Заказчикам.
Your text to link...
zen.yandex.ru/media/exspertrieltor/izmeneniia-v-zakone-i-kak-vsegda-vtihushku-5b6955b8f2aaf000a983158a